収益不動産における物件管理の流れや費用

仲介会社と管理会社の役割の違い

仲介会社とは、物件の所有者に代わって収益不動産についての入居者募集をし、賃借人を見つけて家主と賃借人との間の賃貸借契約を締結する会社のことです。物件所有者からの依頼で賃借人を募集する仲介会社を元付、賃借人からの依頼で住まいを探す仲介会社を客付と呼びます。いずれの会社も、宅地建物取引業者（宅建業者）の免許を持ち、仲介をする際の手数料を利益としています。 しかし、これらの会社は明確に分かれていることは稀で、両方の業務を行っている会社も少なくありません。 一方、管理会社は家主の代理として賃借人からの集金など金銭管理、清掃など建物の維持管理、設備の保守管理など、契約によって様々な業務を行います。また、居住者からのクレームに対する一次対応も行います。管理会社によっては宅建業者の資格を持ち、仲介業務も自社で行っているところもありますが、外部の仲介会社に客付を依頼しているところもあります。

仲介会社による入居者の募集と賃貸借契約

物件所有者や管理会社から物件の入居者募集を依頼された仲介会社は、間取り図や写真、物件のデータをもとに広告を作成し、インターネットなどの宣伝媒体に掲載します。ちなみに、この広告料は１ヶ月分から3ヶ月分など契約に従った金額が家主に請求されるのが一般的です。 次に、広告に興味を持った客からの問い合わせに対応し、内見の希望者が現れると家主や管理会社に赴き鍵を手配して現地で物件の案内をします。内見者の希望にそった物件であった場合は契約に進みますが、そうでない場合は他の物件の斡旋を考慮することになります。 また、宅建業法で仲介手数料の上限額は家賃の1ヶ月分と定められているので、例えば借主から家賃の半額を受け取った場合、大家からは家賃の半額までしか受け取ることができません。物件の人気や契約内容によって、家主か借主のどちらかが全額負担するケースもあります。 賃貸契約は家主と管理会社による審査に通った後、仲介業者による口頭での重要事項説明が

なされ、契約書を交わした段階で締結されます。契約後、鍵の引き渡しをするまでが仲介会社の仕事です。

入居後から退去までの流れ

管理会社は物件の所有者の代理として物件の入居者に対する仕事を担います。入居者に対しては敷金や礼金とともに毎月の家賃の集金、クレームへの対応などを行います。管理会社は委託された家主から受け取る管理受託の報酬を収入源としていますが、この額は賃料の4％〜6％が一般的で、業務内容によって変動します。また、業務の内容は所有者の依頼内容と物件の規模によって大きく変わります。 

物件のメンテナンスについては、管理員を置いて簡単な清掃を行う場合もありますが、大規模な掃除が必要なケースでは、清掃業者を手配して行うこともあります。また、設備の点検や法定検査なども外注先などに依頼し、手配してもらうことが一般的です。管理会社は毎月の入居者からの支払いを管理しているので、通常は集金した賃料から管理費が差し引かれた額が大家に支払われます。主な集金方法は口座振替で、事務処理のサポートも行っています。

 マンションなどの物件によっては家賃以外にも共用設備として駐車場や駐輪場、会議室などがあり、使用料が発生することがあるので、それらの入金も確認をします。家賃の滞納がある場合は督促もします。さらに、契約更新時は入居者の契約更新の意思確認と更新手続きも行います。

 冒頭で述べたように管理会社はクレームが発生した際、はじめに対応する窓口としての役割もあります。水まわりやその他の設備のトラブルだけでなく、近隣との騒音やペットに関することなど、多岐にわたるクレームに関して一次対応をしてくれます。最終的な責任は家主にあるとしても、対応に慣れた管理会社が窓口になってくれることで、問題がスムーズに解決することは多いでしょう。また、ペットの飼育禁止物件で飼育をしている、居住している人数が届出時から変わっていてオーバーしている、賃貸借契約で禁止されていても借主が貸主に無断で転貸する、などの契約違反があった場合も管理会社が対処してくれます。 入居者が退去する際は入居者からの届出の受理や事務手続きとともに室内を確認します。所有者の代理で立会いをして、傷や破損、劣化した部分について経年劣化によるものか、入居してからできたものかを退去者と話し合って調整します。結果を家主と話し合い、最終的な調整の終わった段階で敷金と修繕費を精算します。最後に鍵を返してもらい、退去の手続きは終わりです。

まとめ

収益物件が自宅からアクセスできる範囲にあると自主的に管理することができますが、遠方にあると難しいでしょう。また、緊急対応が必要な場合、窓口で一時対応してくれる会社があると安心です。管理会社を十分に比較検討して、最高のパートナーを見つけるようにしましょう。

高野 友樹（たかの ゆうき）

不動産コンサルティング事務所 Resorz Consulting 代表
（公認 不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士）
不動産会社にて仲介、収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。
社団法人GINAとして海外事業にも参画。