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サラリーマンのマンション経営は失敗しやすい?知るべきリスクを解説

筆者: 八木 チエ不動産投資とは
2019/08/02

「老後に2,000万円の資金が必要」というニュースを見て、資産形成の一つの手法として不動産投資を検討し始めた人は増えたのではないでしょうか。特にマンション経営は物件の管理の手間が少なく、本業で忙しいサラリーマンには適していると言えます。


ですがマンション経営にはさまざまなリスクがあり、間違った投資をしてしまうと大きく損する可能性が高いです。どうすれば不動産投資で失敗しないのか、経営のリスクやコツを詳しく解説します。


1.サラリーマンでもマンション経営できる?

「そもそもマンション経営には多額の資金や手間がかかるのでは?」と思われる人は多いでしょう。また、株式や投資信託に比べて不動産に投資するハードルは高いとも言われます。


ですが老後の生活が心配な人にとって、不動産投資は将来の不安を解決するのに適している一つの手法と言えます。今ではマイナス金利により資金調達しやすく、サラリーマンが不動産に投資しやすい実情もあります。


また、不動産の管理を管理会社に依頼しておくことで、物件を管理する労力の負担が少なくなるメリットもあります。

1)会社員がマンションを経営するメリット

会社員が不動産に投資する最大のメリットは収入源が増えること。一般的に会社で働く労働者は仕事をしなければ給料を貰えなくなり、収入がなければ生活するのは難しくなります。


しかし、マンションを経営しておくことで賃貸収入を得ることができ、本業に注力をしながらも、マンション経営をすることによって、家賃という収入を増やすことができます。


また、サラリーマンは会社の信用力を活用することによって、融資を利用することができ、少ない自己資金でマンションという大きな資産を持てることもサラリーマンならではのマンション経営するメリットと言えます。

2)会社員がマンションを経営するデメリット

不動産投資にはメリットがある反面、考慮すべきリスクもあります。マンションを買えば利益を得られるわけではありません。サラリーマンがマンションを経営するときに、意識すべきリスクは下記にて挙げられます。


  • ・物件への入居者が現れず、家賃収入が得られない
  • ・不動産の経年劣化等により、想定していた家賃収入を得られない
  • ・ローンの金利が上がってしまい、返済額増加によりキャッシュフローが悪くなること
  • ・保有している物件で事故があり、家賃収入が大幅に減ってしまう


事前にデメリットを把握し、担当者と回避策を立てることが大切です。リスクヘッジができればマンション経営からの収益に期待できます。

3)マンション経営に向いている会社員とは

不動産投資には人によって向き不向きがあり、前もって自分がマンション経営に向いているのかどうかを知っておくことが重要です。マンション経営に向いているサラリーマンには以下3つの特徴があります。


  • ・本業が忙しい人
  • ・長期的に資産形成を考えている人
  • ・融資に有利な企業に務めている人


不動産投資は長期に渡り資産形成していく投資商品なので、本業が忙しく、長期的に資産形成を考えている方には適していると言えます。


また、融資を利用できることもマンション経営のメリットであり、信用力が高い大企業に努めているサラリーマンであれば、活用すべきです。

4)マンション経営に向いていない会社員とは

マンション経営に向いていないサラリーマンには、以下のような特徴があります。


  • ・短期で収益をあげたい人
  • ・勤務期間が短く融資に不利な人
  • ・勉強が好きでない人


不動産投資でリターンを獲得するには幅広い知識が必要であり、勉強せずに儲けたい会社員には不向きです。何も知らないまま不動産に投資してしまうと、後で大損する場合がよくあります。


また、短期間にて収益を狙いたい人や、勤務期間が短く融資では不利な人はマンション投資が向いてないと言えるでしょう。

2.サラリーマンのマンション経営で失敗したケース

会社で働くサラリーマンには信用力があり、ローンを活用することで不動産投資をスタートしやすいです。実際にマンションのワンルームやアパートを購入して、賃貸収入を得ているサラリーマンは多くいます。


ですが、中にはリスクを知らないまま投資した人もおり、うまく利益を獲得できないケースもあります。


サラリーマンがマンション経営により利益を得るには、失敗した事例から学んでおくことが重要です。これから不動産投資を検討されているサラリーマンのために、マンション経営で失敗したケースを紹介します。

1)物件を吟味せずに購入してしまった

まだ不動産に投資したことがない初心者の場合、将来の不安を解消するために、紹介された物件をあまり吟味せずに、急いで物件を購入してしまうこともあるでしょう。


日本では少子高齢化により人口が減少していて、入居ニーズがある物件であるかどうかは非常に重要です。購入前に本当に入居ニーズのある物件であるかどうかをきちんと調べることが必要です。


マンションを購入しても、入居者がいなければ賃貸による利益を得られません。利益がなければ不動産ローンへの返済が難しくなり、最終的には破産してしまう場合もあります。


長く不動産投資を続けるためには、最初に利回りの良い物件を確保することが重要です。いきなり物件を選ぶのではなく、不動産投資の最低知識を身につけてから、物件の購入を検討しましょう。

2)節税を重視しすぎて利益にならなかった

不動産からの収入は不動産所得であり、不動産所得を赤字計上することによって本業からの収入と損益通算することで節税できます。収入が高いサラリーマンの場合、高い税金を減らすためにマンション投資をする方も多いのです。


問題は不動産投資で節税を重視してしまうと、経費の負担が重くなり資産が減ってしまうこと。中には実際節税した金額よりも、経費の支払いの方が大きくなる方もいますので、それだと本末転倒です。


高額な税金を減らすことも大事ですが、安定した利益を不動産から獲得することは重要です。節税を意識しすぎるのではなく、不動産投資からの利益も考慮しましょう。

3)オーナーチェンジ物件を何となく購入してしまった

物件に住んでいる入居者を変えずに、物件の所有者を変更する方法がオーナーチェンジです。オーナーチェンジ物件を購入することで、すぐに賃貸収入を得られるのがメリット。


リターンをすぐに獲得できる魅力はありますが、オーナーチェンジ物件にはリスクもあります。入居者がいるから購入する前に物件を内覧できず、書類から物件を把握しなければなりません。


もし物件の設備等に問題があっても確認できず、後で高額な修繕費が発生する場合もあります。事前に管理会社から修繕経歴などを入手するようにしましょう。

4)管理費をケチってしまった

サラリーマンとしてマンションを経営する人には、管理会社ではなく自分で物件を管理する人がいます。管理費用を節約できるメリットはありますが、自主管理にはデメリットもあるのです。


例えば物件の設備が故障した場合、自分で専門業者に依頼して修理することが必要。入居者が問い合わせた場合、休日や夜間に対応する手間も発生します。


物件の管理を疎かにしていれば、入居者がいなくなり賃貸収入を受け取れなくなりますので、副業としてマンションを経営するならば、管理会社に物件の管理を依頼しておきましょう。

3.成功するマンション経営のコツ

うまく不動産投資からリターンを得るには、失敗事例だけでなくマンション経営のコツも知っておくことが重要です。下記にて3     つのコツをピックアップしましたので、参考にしてみてください。


  • (1)ある程度の自己資金を用意する
  • (2)立地を考慮して物件を探す
  • (3)信頼できる担当者を見つける


それぞれ詳しく解説します。

1)ある程度の自己資金を用意する

マンションに投資するには多額の資金が必要であり、銀行から融資を受けて物件を購入する人がほとんどです。史上最低金利と言われている今、フルローンを活用できるケースが多く、自己資金なくてもできますと営業トークで聞いたことがある方も多いと思いますが、実はマンション経営は自己資金がない方には適していません。


なぜならば、マンションを所有していると設備が壊れたなどの時は、オーナー負担で修理する必要があるからです。そのような時に備えてある程度自己資金を持っておく必要があります。

2)立地を考慮して物件を探す

人口が減少している今では、マンションの立地が悪いと空室になりやすい傾向があります。駅からの距離や周辺のお店など、立地を考慮したうえで物件を検討することが重要です。

3)信頼できる担当者を見つける

マンション経営は融資ができるとは言え、数千万円もする大きな投資です。それに高い専門知識も要します。ご自身で基礎知識を身につけるのはもちろんのことですが、業界の最新の状況、物件の選び方、融資の受け方、実際の運営方など、様々な面においてやはり専門家のサポートが必要です。


信頼できる担当者を見つけることによって、マンション経営の成功への近道とも言えます。

4.マンション経営を始めるには?

「具体的にどのような流れでマンション経営を始めればよいのか分からない」と思う人も多いでしょう。サラリーマンがマンション経営を始める流れは以下の通りです。


  • (1)計画と目標を設定する
  • (2)不動産投資のプランを決める
  • (3)投資目的を達成できる物件を選ぶ

4)物件を購入し、管理会社を決める

まず、マンションを経営するための計画と目標を決めます。自分のライフプランから定年後に必要な収入を予想しておきましょう。


計画と目標を設定したら、次に不動産投資の具体的なプランを決めます。信頼できる担当者と相談しながら、予算、物件選びをしていきましょう。ムリのない投資プランにならないよう、実際に利用できる融資枠もきちんとチェックしておきましょう。


プランを決めましたら、投資目的を達成できる物件を探しましょう。色々と物件条件をこだわるのはわかりますが、すべての条件にクリアする物件はなかなか難しいです。従って、優先条件を3つほど決めて、それにクリアできる物件を見つけたら購入検討しましょう。


物件購入後、賃貸付けが強い管理会社を決めて、実際にマンション経営をスタートすることになります。

まとめ

老後に貰える年金が減っている今では、自分で不動産に投資して収入源を作ることが重要です。不動産投資のコツやリスクを知ったうえで、マンション経営を始めるようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。