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頭金なしでも不動産投資できる?最新の融資情報と合わせて解説

筆者: 八木 チエ不動産投資融資
2019/08/09

不動産投資は融資を活用することによって、少ない自己資金で始められる投資商品として人気を集めています。また、物件の評価が高い場合、頭金なしでフルローンを利用して購入できる物件も多くあります。


そこで今回は、頭金なしでも不動産投資を始めるための物件条件、頭金なしで不動産投資を始めることによるリスクなどを最新の融資情報と合わせて解説していきます。これから不動産投資を始めようと考えられている方には必見の内容です。


1.不動産投資をするうえでの「頭金」とは?

不動産投資における頭金とはどういったもので、どれほどの重要性があるのかを解説していきます。まずは頭金についてしっかりと理解しておくことが重要です。なんとなく理解しているという方も、再度きちんと理解するようにしましょう。


そもそも頭金の意味についてですが、物品の購入やサービスの契約時に全額ではなく一部の料金を支払うお金のことを頭金と呼びます。ですので、不動産投資における頭金は「投資物件代金の一部を購入時に支払うお金」ということになります。

なお、売り主への契約履行を証明するための「手付金」は、実際にご成約された場合は、頭金に当てられるのが一般的です。


不動産投資をおこなう際は「不動産投資ローン」を組んで購入することがほとんどなのですが、実際に出す必要はないですが、金融機関の融資の審査をする時に、自己資金などの金融資産があると、融資においては有利になります。

自己資金の他に投資物件の価値、オーナーの年収や年齢など複数の項目によって総合的に判断されています。


2.不動産投資における頭金の相場は?

実際に、不動産投資における頭金の目安ですが、「物件購入金額の1~3割程度」と言われています。


1)一棟投資物件は「3割」が目安

マイナス金利の影響を受け、サラリーマンでもフルローンにて一棟投資物件を購入できた時期ありましたが、昨年の金融機関の不祥事を受け、一棟投資物件の融資が非常に厳しくなりました。


一般的には、きちんと物件の積算評価が出た上に、頭金として3割前後を出す条件でないと、物件の購入ができないようになっています。例えば、1億円の物件を購入する場合、印紙税、固定資産税の清算金などの諸経費の他に、3割となる3,000万円の頭金を出すことでやっと購入ができるようになります。


2)区分マンションは「1割」が目安

区分マンション投資の場合、大体1割が一つの目安とされています。しかし、実際には評価が出ている物件の場合、ほとんどフルローンを利用することができますので、頭金を出していないケースも多くあります。


頭金を出さないと月々の返済が多くなりほとんどキャッシュフローに残らないとデメリットに感じられる方もいらっしゃると思いますが、今は史上最低と言われているほど金利が低いです。つまり、現金は万が一な時に備え手元に置いといて、融資をフル活用される方がメリットが大きいのです。


3.頭金なしで不動産投資は可能?最新の融資情報!

上記にも少し触れましたが、結論から申し上げますと、頭金なしでも不動産投資は可能です。しかし、それにはいくつの条件が必要です。最新の融資情報と合わせて書いていきます。


1)フルローンでも審査が通るケース

フルローンを利用できるケースが多くあるとは言え、全ての物件がフルローンを利用できるというわけではありません。フルローンで利用できる条件についてご紹介します。


①物件の資産価値が高い

金融機関は「必ずお金を返してもらう」という前提条件でお金を貸しています。つまり、万が一返済ができなくなった時に備えて、物件を売却することによって回収できるという試算をしています。

そのため、資産価値が高い物件はそれを担保にフルローンにて融資を受けることができます。逆に、金融機関から融資額がでなかった物件は、購入を考え直したほうがいいでしょう。なお、築年数が古い物件は評価が出ない場合があるので、注意する必要があります。


②名義人の属性がいい

2つ目の条件は名義人の属性です。要はこの人はちゃんと返済能力があるのかどうかを判断しています。

  • ・上場企業勤務
  • ・年収が高い
  • ・金融資産がある
  • ・勤務年数が長い


など、属性が高ければ高いほど融資に有利になります。


2)最新の融資情報

上記にて頭金なしでも不動産投資をスタートすることができると書きましたが、これは区分マンション投資に限る話と思っておいてください。


2016年のマイナス金利実施により、大体ご年収が700万円あればサラリーマンの方でも、フルローンを活用して一棟投資物件のオーナーになれましたが、昨年の金融機関の不祥事を受け、一棟投資物件は積算価格が出る物件出ない限りほとんど融資がでなくなり、その上3割の頭金がほとんど必須条件となりました。


つまり、1億円の物件を購入するには、少なくても3,000万円の頭金が必要です。一棟投資物件の融資は非常に厳しくなったと言えるでしょう。


4.頭金なしで不動産投資をはじめるときの2つの注意点

頭金なしで不動産投資を始めることは可能とお伝え致しましたが、もちろん頭金なしで不動産投資を始めることによる注意点があります。

以下にてピックアップしましたので、参考にしてみてください。


1)空室時の負担が大きくなる

一般的には、融資への返済は月々の家賃収入から当てる方がほとんどでしょう。空室になっても、月々の返済が発生します。その場合、ポケットマネーから返済に当てる必要があるため、フルローンの時の返済額が最も多く、負担も大きいと言えるでしょう。そのような時に備えて、返済遅れにならないよう自己資金もきちんと用意しておくことが大切です。


2)フルローン=自己資金が要らないは間違い

フルローンはあくまでも物件購入時、諸経費の他に費用を出さなくていいということで、不動産投資において自己資金がいらないというわけではありません。なぜならば、部屋の設備が壊れることや、購入後すぐにリフォームをしなければならない状況になったとき、その費用はオーナー負担だからです。

中には、そのような突発的な出費を負担することができ、自己破産まで追い込まれた方もいます。頭金なしだから軽い気持ちで不動産投資を始めるのではなく、きちんと自己資金があって、その次のステップとして不動産投資を検討すべきです。


まとめ

不動産投資を頭金なしで始めることは確かに可能ですが、それに伴うリスクも発生します。

不動産投資をするにあたって、全ての費用を融資でまかなえるわけではないので、きちんとどのタイミングで、どのような出費があるのかを把握することが大切です。

また、設備が壊れたなど突発的な出費に備えるのも不動産投資ならではのデメリットと言えますので、きちんとおさえるようにしましょう。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。