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不動産投資物件選び

今注目の海外不動産投資とは?どんなメリットがあるの?

八木 チエ
2019/12/102020/01/15

不動産投資とは、国内の不動産に限ったものではありません。海外の不動産に投資することも可能です。

しかし、国内の不動産に投資する場合より、海外の不動産に投資を行うことはハードルが高いとお考えの方も多いでしょう。確かに海外の不動産への投資は、国内の不動産への投資とは異なるデメリットがありますが、それを上回るメリットがあることもまた事実です。

ここでは海外の不動産への投資と、国内の不動産への投資の違いなどについて詳しく解説していきます。

海外の不動産投資とは

海外の不動産投資は、その国によって投資により得られるメリットが異なります。

先進国の場合には、日本より海外のほうが大家の権利が強く守られていたり、後進国の場合物価が安いことから投資用の不動産を日本より安価で購入できたりといったメリットがあります。

先進国の中でも、大家の権利が法律により強く守られている国の不動産に投資する場合には、家賃滞納があった場合、日本の場合に比べて家賃滞納を行った入居者を簡単に退去させることができます。そのため、家賃滞納リスクが低く安定した家賃収入を得ることが可能です。

後進国の場合には、過去の日本における高度成長期のような経済発展を遂げている国もあるため、物価の上昇を見込むことができます

そのような国の不動産に投資を行えば、当然不動産の価格も上昇します。ある程度の期間家賃収入を得ながら投資用不動産を所有しておき、売却を行うことで売却益を得ることも可能です。

このように、海外の不動産投資には日本国内の不動産投資とは異なるメリットが多くあります。

日本の不動産投資の現状

現在の日本国内の不動産投資の現状とは、どのようなものになっているのでしょうか。

少子高齢化の影響から人口減少が進むため、将来的には賃貸住宅の需要が減ってしまうことも考えられます。

そのため、空室リスクが高まり、高い利回りは期待できなくなることも予想されています。

このように、一般的な日本国内での不動産投資においてはもはや高い利回りが期待できる、いわゆる「おいしい話」はめったにないと考えておかなければならないでしょう。

不動産投資が人気の国とその理由

では、海外では今後どのような国の不動産に投資すべきなのでしょうか?

不動産投資が人気の国と、その理由について解説していきます。

先進国

先進国で日本人の不動産投資先として人気の国は、アメリカです。不動産価格が高止まりしている点においては日本と同じような状況にありますが、アメリカの人口は順調に増加しています。

そのため、日本のように人口減少に伴う空室リスクは低いと考えられます。

また、日本に比べて大家の権利が法律により強く守られているため、家賃滞納などを行う不良入所者を退去させることが容易であり、家賃滞納リスクを低くすることも可能です。

アメリカの不動産に投資を行う場合、グアムなどの観光地に不動産投資用の物件を購入することで、空室時には別荘代わりとして利用できる点もメリットであるといえるでしょう。

後進国

後進国の中で不動産投資の対象として人気なのがフィリピン、マレーシア、インドネシアなどの東南アジアの国々です。

今後の人口増加も十分に見込むことができるため、賃貸住宅の需要の高まりが期待できます

また、目覚ましい経済発展を遂げているため物価の上昇率が高いことも、不動産投資先としての人気が高い理由の一つです。

物価が上昇すれば当然不動産の価格も上昇するため、購入した物件をある程度の期間所有しておき転売することで、大きな売却益を得ることも不可能ではありません

海外の不動産投資のメリットとデメリット

ここまで海外での不動産投資に向いている国を紹介してきましたが、海外の不動産投資にはメリットとデメリットがあります。

ここでは、その海外での不動産投資のメリットとデメリットについて解説していきます。

メリット

海外での不動産投資のメリットは、以下の通りです。

①高い利回り

不動産価格が高止まりしていない後進国の不動産へ投資した場合、得られる利益は家賃収入と不動産価格の上昇に伴う売却益です。

後進国で不動産経営を行う場合、投資用不動産自体の価値は経済が成熟するまでの間に大きく高まっていくことが考えられます。

そのため、不動産の売却価格はもちろんのこと、月々の家賃に関しても物件の価値の上昇に伴い上げることができるため、家賃収入も多額になっていくことが考えられます。

このような理由から、後進国の不動産への投資は高い利回りが期待できます

②後進国では人口増加が続いているため空室リスクが日本に比べて低い

特に後進国の場合は目覚ましい人口増加が続いています。そのため今後賃貸住宅の需要が高まることが考えられます。

このような理由から人口減少が進む日本と比べて、空室リスクは低いといえるでしょう。

③先進国の不動産投資が人気のアメリカでは大家の権限が強いため安定したインカムゲインが期待できる

先進国であり日本と同様に不動産価格が高止まりしているアメリカにおいても、大家の権利が強く守られていることから、家賃滞納リスクを低く抑えることが可能です。

そのため、安定したインカムゲイン(家賃収入)が期待できます

④日本に比較すると物件価格が低い

現代の日本は狭い国土に人口が密集しており、物価自体も2017年の時点で東京が世界第三位となっています。

そのため、海外と比べて不動産自体の価格も高額です。

海外の不動産投資用物件を購入する場合は、同じような間取りや設備の物件を割安で購入することが可能です。

⑤通貨を分散させることによりリスクも分散させることができる

日本で不動産投資を行う場合、もちろん日本円で投資を行うことになります。しかし、円という一つの通貨のみで投資を行っていた場合、円が暴落してしまうと大きなインフレーションが起こってしまいます。

そのような状態になったときのために、アメリカドルなどの複数の通貨に資産を分散しておくことにより、通貨暴落のリスクを分散させることができます

⑥節税効果

海外、特にアメリカの不動産に投資した場合には、非常に大きな節税効果が期待できます。その節税効果の秘密は、減価償却にあります。

減価償却とは、建物の価値が年数を経るにしたがって減少していくため、それを損失と考え、経費として計上できる税制上のシステムのことをいいます。しかし、この減価償却は建物にのみ適用されるため、土地は対象外です。

減価償却を経費として計上するためには、海外で不動産投資を行っている場合でも、日本で確定申告を行う必要があるので注意しましょう。

アメリカの不動産投資市場では中古住宅への投資が一般的ですが、この中古住宅の考え方が日本とは異なることがこのアメリカの不動産市場の特徴です。

日本の中古住宅は築年数を経るにしたがって価値が下がっていくのが一般的ですが、アメリカではあまり価値が下がることはありません。むしろ価値が上がっていくこともあります。そのため、中古住宅であってもアメリカでは比較的高額で売買されます。

中古住宅を高額で売買できるということは、減価償却費として計上できる費用もまた高額になるということです。日本の中古不動産に投資する場合よりもアメリカの中古不動産に投資するほうが高い節税効果が期待できます。

⑦キャピタルゲインを狙うことができる

後進国では経済発展が目覚ましく、物価も上昇し続けています。

そのため購入した投資用不動産の値上がりも期待でき、その不動産を売りに出すときに購入時の価格より高い値段で売却できる可能性が高くなります。

この売却益のことを「キャピタルゲイン」といいます。

また先進国においても中古不動産の価値は下がりにくく、時には値上がりすることもあるため、キャピタルゲインを狙うことも不可能ではありません。

このように、投資用不動産の売却により利益を得ることができる可能性が高い点が、日本の不動産投資にはあまりないメリットであるといえます。

デメリット

海外での不動産投資のデメリットは、以下の通りです。

①言語・法律・常識・商習慣が異なるため入念な下調べが必要

海外で不動産投資を行う場合、最も注意しなければいけないのは「日本の常識が通用しない」という点です。

海外では、日本とは言語や法律、一般的な常識や商習慣などさまざまな違いがあります。

国によっては外国人がその国の土地を所有することができないなどの制限がある場合もあります。そのため、投資をしようとする国について入念な下調べをしておかないと、不動産投資に失敗する可能性が高くなってしまいます

②為替リスクの存在

為替リスクとは、円と外貨の為替レートの変動により外貨として所有している資産の価値が減少してしまうリスクのことです。

家賃収入や不動産の売却益などは、当然投資している国の通貨で受け取ります。

そのため、投資先の国の通貨の価値が下がってしまうと、利益を日本円に替えた時に想定していた利益よりも低い金額になってしまったり、赤字になったりしてしまうことも考えられます。

これが、海外の不動産投資がはらむ為替リスクです。

③現地情報の取得が困難

日本で不動産投資を始める際には、投資用不動産の情報を集めるのは比較的簡単です。

実際に現地に赴くことも容易なため、何度も入念な下見を行い、対象となる不動産のチェックを行うことも可能です。

しかし、海外の不動産となれば話は違ってきます。

実際に投資を行おうとする不動産をそう何度も下見に行くことは困難ですし、経済状況や政治情勢などの情報を集めることも、日本の不動産に投資する場合のように簡単に行うことはできません。

このような現地の情報の取得が困難な点も、海外の不動産へ投資する場合のデメリットとなります。

④カントリーリスク

カントリーリスクとは、不動産投資を行っている国において、政治や経済の状況が変化し、不動産市場に混乱が生じた場合に、そこに投資した不動産の価値が極端に下がってしまう可能性のことをいいます。

現在政治や経済が安定している国でも、いつ状況が変化するかは分かりません。海外の不動産投資を行う際には、このカントリーリスクも考慮しておきましょう。

⑤経済成長が止まり不動産価格が下落するリスク

これは経済成長が著しい後進国特有のリスクです。

現在は経済成長が続いていても、いつかはその成長率が鈍化し不動産の価値が高止まりしたり、時には下落してしまったりする可能性があります。

日本でもバブル景気の時代には不動産の価値はうなぎのぼりでしたが、バブルがはじけた後はその価値は一気に下がってしまいました。

経済発展が続く後進国においても、このようなリスクがあることがあることを忘れないようにしておきましょう。

⑥治安リスク

現在の日本では治安が安定しているため、あまり治安に関するリスクの心配はありませんが、海外では戦争やテロの危険が高い国もあります。

これは後進国に限らず、特にテロに関してはアメリカなどの先進国にも存在するリスクです。

日本の治安の良さは、特別なものであるということを頭に入れておきましょう

海外の不動産投資の購入方法

海外で投資用の不動産を購入する場合には、どのような方法を取ればよいのでしょうか。

ここでは、海外の投資用不動産の購入方法について解説していきます。

現地の情報に詳しいファイナンシャルプランナーからの購入

ファイナンシャルプランナーといえば、生活に密着したお金の相談相手というイメージが一般的です。

しかし、ファイナンシャルプランナーの中には海外の不動産への投資に精通した人もいるため、そのような人に相談することでお勧めの不動産を紹介してもらうことが可能です。

そのようなファイナンシャルプランナーは、日本はもちろん海外の税制にも詳しいので、不動産の購入や売却の相談に乗ってもらうこともできます。

現地の不動産会社からの購入

初めて海外の不動産への投資を始める人や、その国の言葉や英語に堪能でない人にはお勧めできない方法ですが、現地の不動産会社から購入するという方法もあります。

数は多くありませんが、不動産業者によっては日本語でのサポートを行ってくれる業者も存在するため、根気よくそのような業者を探してみるのも良いでしょう。

日本の不動産会社からの購入

日本の不動産業者の中には、海外の物件を取り扱っている業者もあるため、そのような業者を利用するのもおすすめの方法です。

不動産を購入しようと思っている国の法律や税制についても豊富な知識を持っているため、安心して取引を行うことができます。

海外の不動産への投資に関するセミナーを行っている業者もあるため、一度そのような場所に足を運んで、海外の不動産への投資に関する自分自身の知識を増やしていくことも可能です。

海外の不動産を購入する場合に不動産投資用ローンの利用は可能なのか

海外の不動産を購入する場合には、日本政策金融公庫、オリックス銀行などの金融機関で融資を受けることが可能です。

しかし、担保が必要な場合もあるため注意しましょう。

不動産を購入しようと思っている国の金融機関で融資を受けることも可能な場合がありますが、融資条件は国内の不動産を購入する場合に比べて厳しくなるのが一般的です。

さらに海外の金融機関から融資を受ける場合には、日本の金融機関から融資を受ける場合とはまったく異なる条件があるため、内容を精査する必要があります。

詳しくは、それぞれの金融機関に相談してみることをお勧めします。

海外不動産投資にオススメの3つの会社

アメリカ不動産投資「センチュリー21

センチュリー21はレイシャスという不動産投資の会社を保有しています。

センチュリー21は世界最大級の不動産ネットワークで単体不動産業者にはない信頼性が魅力の不動産業者です。

北海道から沖縄まで816店舗を展開しており、アメリカにおいても一戸建て、二世帯住宅、コンドミニアム、賃貸ホームなどのどんな物件でもみつけることが可能です。

東南アジア不動産投資「アンナアドバイザーズ(カンボジア)」

2013年設立に設立された富裕層を中心に、カンボジアの収益物件を提案している不動産業者です。

カンボジア案内のためのツアーも実施しています。カンボジアの不動産取引は主に米ドル建てで行われることが多いので、実質米ドルでの資産運用が可能になります。

購入後の運営や売却に関するアドバイスも行ってくれ、また物件購入後の管理は日本人が行うので信頼性が高い点が特徴の不動産業者です。

その他の国の不動産投資インベスコ(モンゴル・ウクライナなど)

正式名称は株式会社インベスコアジャパンという会社で、日本のみではなくモンゴルやウクライナなどの国々で不動産事業、リース事業、建材事業を展開しています。

海外、特に後進国であるモンゴルなどでの不動産の売買や不動産開発事業に強い業者です。

各国に強力な人脈を配しているため、良質な現地の情報を入手できる点がこの業者の最大の強みです。

まとめ

ここまで、海外の不動産投資について解説してきました。

海外の不動産投資が、日本の不動産投資と大きく異なることがお分かりいただけたと思います。

日本の不動産投資にも言えることですが、海外の不動産投資を成功させることができるかどうかはどれだけ情報を持っているかにかかっています。

その情報の内容は日本のものと大きく異なる場合が多いため、十分に情報を集めて海外不動産投資を始めるようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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