初心者でも、損をせずに不動産売却ができる！自宅売却を売却するときの流れを紹介

不動産の売却をする際に、「どんな流れなのか」「必要な手続きや書類は何なのか」など、分からないことが多く不安になる方も多いのではないでしょうか。

こちらの記事では、不動産を売却する際の流れを、初心者の方でも理解できるように、必要な手続きや書類も含めて紹介していきます。

売却の相談・計画

不動産の売却を検討する時に、まずは相談、そして計画を立てることから始めましょう。

まずは相談

売却主のスケジュールや事情によって、売却方法は異なります。

また、所有している不動産の相場や、残債の有無、売却時の費用なども状況によって異なります。

そのため、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。

計画を立てる

売却を考えるにあたって、それぞれ「目的」があるはずです。

その目的を明確化して、おきましょう。

いざというときに、判断を間違えずに済みます。

例えば、「いくら手元に残したいのか」や「いつまでに売却したい」のかをあらかじめ伝えておくことも重要です。

その目的を達成できるのか、達成するために何をしなければいけないかの計画を明確に立てましょう。

売却時に必要となる諸費用や税金

不動産を売却するにあたっては、諸費用や税金がかかります。

売却価格から諸費用を引いた金額が手元に残る金額となります。

不動産を売却する時にかかる諸経費をまとめました。

①売買仲介手数料

仲介会社に売却を依頼した場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は法律で上限が決められており、計算方法としては400万円以上の売買価格の場合は（3%＋6万円＋別途消費税）です。

例えば、売買代金が2,000万円の場合は、726,000円（税込）となります。

一方、下限がないので、仲介会社が良ければゼロ円でも問題ありません。時期によって仲介手数料ゼロ円キャンペーンを実施している会社もあります。

②印紙代

不動産を売却する際に、売買契約書に印紙を貼る必要があります。成約価格によって印紙代が異なるので、詳細は下記一覧表より確認してみてください。

なお、売買契約書は売主にとっては原本を持たなければいけない決まりがないため、コピーでいい場合は印紙を節約できる場合もあります。ご自身のケースで判断するといいでしょう。

 出典：国税庁

③司法書士費用

一般的に自宅を売却する場合は、司法書士の費用はおおよそ30,000円前後（抵当権の抹消等）です。

④ローン一括返済手数料

融資を利用している場合は、売却することによって一括繰り上げ返済することになります。

そのため、ローン一括返済手数料がかかります。ローンの年数、銀行、ローン商品等によって異なります。

全ての諸経費の合計金額は、残債の5%程度が一つの目安といわれています。

物件の査定

売却する予定の不動産の状態を調査し、売却予想価格の算出をすることです。

予想価格の算出に際しては、室内や設備の状態はもちろん、周辺の成約事例なども鑑みて行われます。

正確に査定価格を出すには不動産会社に依頼する必要がありますが、まずは概算価格を把握したい方は、無料にて利用できる一括査定サイトをオススメします。サイトごとに特徴がありますので、その中でも19年も運営している老舗サイト「HOME4U（ホームフォーユー）」を利用してみてはいかがでしょうか。

不動産会社との媒介契約を結ぶ

査定価格などの説明を不動産会社から受け、周辺の成約状況や路線価などのデータ、さらに売却主の意向を加味して売却価格を決定します。

売却活動についても、説明を受けきちんと納得した上で媒介契約を結びましょう。

媒介契約の種類

媒介契約には、以下の３種類があります。

ＲＥＩＮＳ（レインズ）とは、「REAL　ESTATE　INFORMATION　NETWORK　SYSTEM」の略です。

国土交通大臣より指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことを指します。

不動産の物件情報を登録して、不動産取引関係者が情報を共有することができるシステムです。

リアルタイムで情報交換を行うことができ、取引の拡大が図れます。

媒介契約時に必要な手続き

媒介契約を結ぶ際に必要な書類があります。

「物件状況等報告書」、「設備表」、「売買契約書」などが挙げられます。

より物件について知ってもらうため、アピールするには物件に関連する資料をできる限り出すようにしましょう。売却した後のトラブルを避けるための重要な書類になります。

売却活動の準備・及び売却活動

短期間にて高額で売却するには、実際の売却活動も非常に重要になります。

売却活動の準備は念入りに

媒介契約を結び終えると、売却活動が開始されます。売却活動が始まると、購入を検討している方が内見で訪れてくるようになります。

現在の住居は、商品です。部屋の清掃は、もちろんのこと水回りや壁紙にも注意しましょう。汚れてしまっていると一気に購買意欲が減退してしまうものです。気持ち良く購入していただくために、事前の準備が肝要となります。

また、実際に内覧する際に部屋にある電気を全部つける、お子さんを外出させてゆっくり内覧できる気配りするなど、部屋をよく見せるための工夫もするようにしましょう。

売却活動

購入希望者は、土日を使って内見に来るケースが多いです。

検討していたのに、内見が出来なかった・・・では、他の物件に決められてしまうかもしれません。売却活動が始まったら、可能な限り土日の予定は空けておきましょう。

売買契約を結ぶ

購入を希望する方が出てきたら、「購入申込書」を受領します。「価格」や「引渡日」などの条件について調整を行います。双方で合意したら売買契約を結ぶことになります。

売買契約にあたっての準備

売買契約締結にあたって下記の準備をしておきましょう。

重要事項説明

重要事項とは、不動産の売買契約にあたって不動産会社が売主・買主双方に説明しなければならない事項のことをいいます。

対象となる不動産の「権利関係」や「法令上の制限」、「契約解除に関する事項」などがそれにあたります。

売買契約に先立ち、宅地建物取引士より重要事項説明を受けることになります。

売買契約の締結

売主と買主の間で売買契約書を締結します。

契約日や引渡日、売買代金や手付金、物件の状況などについての記載もされています。

売買契約後の手続き～引渡し

売買契約が終了したらそれで全て終了というわけではありません。

ローンの残債の完済や抵当権の抹消などの手続き、また公共料金の支払いを済ませ、買主に引き渡せる状態にする必要があります。

契約後～引っ越しまで

①ローンの残債の完済手続き

売却物件にローンの残債がある場合は、物件の引渡日までに抵当権を抹消することが必要になります。

原則として、残代金の受け取り日が決定した後に手続きを行います。

②引っ越し１ヶ月前

引っ越し方法の検討と引っ越し業者の手配を行います。需要の多い年度末などは引っ越し業者が多忙になります。希望日がある場合は、なるべく早めの準備を心がけましょう。

③引っ越し２週間前

少しずつ荷造りを始めていきましょう。役所に行き、転出届を提出して転出証明書の発行をしてもらいます。
また、郵便物は、引っ越したばかりでは新居に全て届かない可能性がありますので、転送届の提出も忘れないようにしましょう。

水道会社・電力会社・ガス会社やＮＨＫなどにも利用停止日及び新居での利用開始日の手続きなどを行ってください。

④引っ越し当日・引っ越し後２週間以内

荷物の搬出、水道・電気・ガス代の清算を行います。

引っ越し先への荷物の搬入、水道・電気・ガスの開栓が必要です。引っ越し後は、役所への転入届や住所変更（運転免許証・金融機関）が必要になります。

また、各種保険会社やクレジットカード会社への住所変更も必要になってきますので、もれのないように一つひとつチェックしていきましょう。

現地確認

売主・買主の双方が立ち会った上で、現地確認が行われます。住居内の物（家具など）がなくなった状態で設備を確認し、きちんと納得していただいた上で引き渡しを行います。

残代金の決済・引渡し

売買契約時に決めた内容で物件の引き渡しを行います。残代金の受領と鍵の引渡しをもって売却手続きが完了します。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産の売却をする際の流れや、必要手続き・書類についてご理解いただけたでしょうか。分からない不安が少しでも軽減されたのであれば幸いです。

不動産の売買というものは、大きな金額が動きます。後になって、「損をした」というのは、避けなければなりません。

拙速に動くことなく、しっかりと調べてから動き出すようにしましょう。信頼のおける不動産会社に相談すると良いでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。