滋賀県での不動産投資｜地域の特徴やオススメエリアを紹介！

滋賀県といえば、真っ先に皆さんが想像するのは琵琶湖ではないでしょうか。

その他にも比叡山延暦寺や彦根城など、有名観光スポットが多く知られています。

そのようなエリアですが、果たして不動産投資を行うメリットはあるのでしょうか？

実は、この滋賀県が不動産投資を成功させるための状況が比較的整っているといえます。

こちらの記事では、滋賀県のエリアの状況や優良物件の選定方法を紹介していきます。

滋賀県の基本情報

まず初めに滋賀県の人口と世帯数を見ていきましょう。

人口は、前月比で微減、また前年同月比で－0.05％となっています。

世帯数は、前月比で微増、また前年同月比で4431世帯増加しています。

人口が減っているのにも関わらず、世帯数が増加していることがわかります。

滋賀県内の主な市の人口と世帯数は以下の通りです。

出典：滋賀県

次に、滋賀県の地図を見ていきましょう。

県の中心には、日本最大の湖「琵琶湖」があります。

滋賀県の中で人口が多い大津市や草津市は南に位置しており、関西の中心である大阪までは、1時間程度で移動することが可能です。

出典：mapion

滋賀県の家賃相場

滋賀県の1Kの家賃相場ですが、どのエリアも40,000円弱～45,000円程度が相場になっています。

東京23区の水準と比べると半額以下です。

参照：SUUMO

参考に東京23区の家賃相場も記載しておきますので、比較してみてください。

【参考】東京23区の家賃相場

参照：アットホーム

滋賀県で不動産投資をするメリット

安価で物件購入ができる

不動産投資をする上で、最も重要な指標の１つが利回りです。

いくら家賃収入が多くても、物件購入価格が高いと利回りがイマイチ上昇しません。

安価で購入できるということは、高利回りが期待できます。

開発が進んでいるエリアがある

草津駅近くには、「アトラスタワー草津」が建設されました。

出典：旭化成不動産レジデンス株式会社

都内でも、「東京スカイツリー駅」や「高輪ゲートウェイ駅」などの例のように、開発が進むと、そのエリアの人口増や、家賃相場の上昇が見込めます。

滋賀県での投資用不動産の選び方

人口が多いエリア

滋賀県内においては、県庁所在地の大津市の人口が群を抜いています。

人口第2位の草津市も積極的に開発が行われているエリアです。

滋賀県で不動産投資を行う場合には、大津市や草津市を中心に考えるとよいでしょう。

交通の便が良いエリア

滋賀県と聞くと、都会とかけ離れたイメージを持つ方も多いと思いますが、実はそんなことはありません。

京都は30分程度、大阪へも1時間程度で行くことができるのが、滋賀県が人気ある理由の1つでもあります。

京都や大阪へ1本で行くことができる「ＪＲ東海道山陽本線」沿いの駅を中心に考えるとよいでしょう。

滋賀県で不動産投資をする時のコツ

滋賀県の人口動態に注目する

不動産投資をする上で、重要なのは賃貸需要です。借り手がつかなければ、不動産投資運営は成立しません。

日本全体の人口が減少していく中で、滋賀県もその例外ではありません。人口動態に注目していく必要があります。

以下は、今後の人口動態予測です。

※指数（平成27（2015）年＝100とした場合

出典：国立社会保障・人口問題研究所

2030年頃までは、人口の減少が比較的緩やかですが、そこから2045年までの15年間で人口が大きく減っていく自治体もあります。

もちろん、自治体の人口が減っていくから投資に不向きというわけではありませんが、エリアの賃貸需要の予測をきちんと立てて、投資を始めることをオススメします。

世帯数の変化に注目する

人口は少しずつ減少していく一方で、世帯数は増加しています。

かつてのようなおじいちゃん、おばあちゃんから孫まで一緒に住んでいるといった拡大家族が減少し、一人暮らしの世帯や夫婦のみといった2人世帯が増加していると考えられます。

よって、ファミリータイプの物件よりもワンルームを中心とした床面積が25㎡～40㎡くらいの物件の需要が高まっていくと予想されます。

物件を選定する際に、念頭に置いておくとよいでしょう。

滋賀県で不動産投資を行った場合のシミュレーション　

滋賀県の収益物件は、安価ではあるものの、家賃があまりとれない恐れがあることや、人口もそれほど多くないため、空室のリスクが高いのでないかと思われている方も多く、検討する前の段階から候補として外してしまう方も少なからずいらっしゃいます。

そこで、都内の物件と滋賀県で、不動産投資をした場合のシミュレーションを比較してみました。是非、参考にしてみてください。

条件を合わせるために、以下の通りとします。

都内での不動産投資シミュレーション

※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。

滋賀県での不動産投資シミュレーション

※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。

ここまでのシミュレーションで、滋賀県での不動産投資のイメージがつかめたでしょうか。

物件価格が安いので、自己資金を300万円程度用意できると金融機関からの借入れすることなく購入ができるので、ローンを組む必要がないケースも多くあります。

賃料収入は低いものの、物件の選定をきちんと行い、確保することができれば月々の収支は大きくプラスになります。

滋賀県の投資物件にご興味がある方は、ぜひ当サイトで検索してみてください。

なお、こちらのシミュレーションには、固定資産税や所得税などの費用が含まれておりませんので、ご注意ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。滋賀県は、物件価格が安く高利回りが期待できます。一方で、エリアの賃貸需要には留意することが大切です。

ご興味のある方は、是非不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。