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不動産投資とは

住宅ローンを利用したヤドカリ投資とは?メリットとデメリットまとめ

2020/10/27
  • 「ヤドカリ投資って、何?」
  • 「ヤドカリ投資の特徴は?」

ヤドカリ投資という言葉を目にしたことはあるけど、具体的にどのような投資なのかを理解できていない方も多いのではないでしょうか。

では、ヤドカリ投資とはどのような投資なのでしょうか?

ヤドカリ投資とは、不動産の価値が上がったタイミングを見張らって、自分の家を住み替えることで、売却益を狙う投資方法のことです。

最近では、ヤドカリ投資について不動産投資の書籍や雑誌などでも取り上げられおり、徐々に注目され始めています。

何故、注目されているのか。それは、ヤドカリ投資は、通常の不動産投資と異なる点が多いからです。

例えば、住宅ローンを活用できることもその一つになります。

このように、ヤドカリ投資と通常の不動産投資は異なる点が多いため、特徴の違いを理解することが重要です。

そこで、この記事では、ヤドカリ投資の特徴や投資効率について、詳しく解説していきます。

ぜひ最後まで読んで、参考にしていただけると幸いです。

ヤドカリ投資とは

ヤドカリ投資とは、自宅を住み替えていくことで、収益をえる投資方法です。

家を次々と住み替えていくことが、住処の貝殻を次々とつけ替えるヤドカリに似ているため、「ヤドカリ投資」と呼ばれています。

このように、次々と物件を売却しながら、収益をえていく「ヤドカリ投資」は、不動産を運用して利益をえる通常の不動産投資と比べて、特殊な不動産投資といえるでしょう。

次の章で、通常の不動産投資とは違うヤドカリ投資のメリットやデメリットを解説していきます。

 

ヤドカリ投資のメリット

まずはヤドカリ投資のメリットについて、解説していきます。

ヤドカリ投資のメリットは、以下の4点です。

家賃の節約になる

ヤドカリ投資の大きなメリットの1つは家賃が節約できることです。

自宅を購入して住みながら、住宅ローンを返済していくので、家賃が必要ありません。

もしかしたら、住宅ローンの返済があるため、節約にならないと思うかもしれません。

しかし、住宅ローンの場合は返済すれば、手元に不動産が残ります

ですから、住宅ローンを返済することは、資産形成でもあるのです。

一方で、家賃は掛け捨てになります。

家賃の場合は、大家さんに資金を支払うため、自分の手元には何も残りません。

このように、家賃を払わずに住宅ローンを返済することは、家賃の節約になるといえます

 

住宅ローンが利用できる

ヤドカリ投資は、自宅として物件を購入するため、住宅ローンが利用できます

住宅ローンは、不動産投資用の融資よりも審査基準も低く金利も安いです。

また、団体信用生命保険をつけることもできます。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡または、高度障害状態になったときに、残りのローンを肩代わりする住宅ローン専用の生命保険のことです。

このように金利も低く、生命保険もつけられる住宅ローンを利用できることは、ヤドカリ投資の大きなメリットのひとつと言えます。

税制優遇を受けられる

ヤドカリ投資は、住宅ローンを活用するため、住宅ローン減税制度を申請できます

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、金利負担を軽減するために所得税を控除する制度です。

詳しい内容は以下のとおりになります。

①控除内容

住宅ローン減税制度で、控除される税金は所得税です。

また、所得税から控除しきれない場合には、住民税の一部が控除されます

②控除期間

控除期間は10年です。

ただし、2019年10月1日〜2020年12月31日までに入居した場合は、13年間所得税(3年分は消費税増税分)が控除されます

③控除額

毎年末の住宅ローン残高または、住宅の購入費用(上限4,000万円)のうちいずれか少ない方の金額の1%が控除されます。

例えば、上限の4,000万円で計算すると以下の計算方法です。

4,000万円×1%×10年=400万円

④利用要件

住宅ローン減税制度の利用要件は以下の6つです。

  • 自宅として居住すること
  • 床面積が50平米メートル以上であること
  • 中古住宅の場合は、耐震性があること

例えば、木造住宅の場合は築年が20年以内(建築基準法改正後)に建築されているなど

  • 住宅ローンの返済期間が10年以内であること
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 増改築の場合は、工事費が100万以上であること

詳しくは国土交通省の「すまいの給付金」を参照にしてみてください。

フルローンを利用できれば少ない自己資金で投資できる

ヤドカリ投資は、住宅ローンを利用することができるため、フルローンがおりる物件であれば、頭金を出さずに投資を始めることができます

なお、中古住宅の場合では、住宅価格の全額まで借りられないこともあるので、注意してください。

ただし、不動産の物件価格はフルローンで融資を利用できても、仲介手数料、印紙税、登記費用など物件価格の5%〜10%前後の諸経費と呼ばれている費用は、現金にて支払う必要があること認識しておく必要があります。

ヤドカリ投資のデメリット

では、次にヤドカリ投資のデメリットをみていきましょう。

デメリットは、以下の5点です。

経費計上がしにくい

ヤドカリ投資は、通常の不動産投資のように、初期費用や修繕費などを経費として計上できません

なぜなら、自宅として物件を購入するため、貸出事業にあてはまらないからです。

通常の不動産投資であれば経費として計上できた数百万単位の資金を所得から控除できないのは、大きなデメリットになります。

長期運用

ヤドカリ投資で資産の形成を考えるなら、長期的に運用することがオススメです。

その理由は2つあります。

1つ目の理由は、借入れ期間が短期になってしまうと、売却益が得にくいことが挙げられます。

なぜなら、借入れ期間が短期の場合、金利分の返済で、元金がほとんど減らないからです。

2つ目の理由は、短期間で売却をすると、譲渡税の税率が高くなることが挙げられます。

以下にて譲渡税の計算を説明していきます。

まず、譲渡所得金額を計算します。

その後、物件を売却して得た所得が短期譲渡所得と長期譲渡所得のうち該当する方の税率を乗じて計算することで、譲渡税が変わります。

具体的に計算式で表すと以下の内容です。

譲渡税の課税額=売却金額―(取得費+譲渡費用)
譲渡税額=(譲渡税の課税額―特別控除)×税率

短期譲渡所得に該当する物件は、売却した年の1月1日現在で物件の所有期間が5年以内の物件です。

税率は所得税と住民税、復興特別税を足したもので、「39.63%」になります。

一方、長期譲渡所得は売却した年の1月1日が現在で物件の所有期間が5年超の物件のことです。

税率は所得税と住民税、復興特別税を足すと、「20.315%」になります。

このように、短期間で物件を売却した場合には、長期の場合と比べて、税率が19.315%高くなるのです。

譲渡所得や譲渡税の詳しい内容は国税庁のサイトを参考にしてください。

物件によっては税制優遇が受けられない

メリットで説明しましたが、住宅ローン減税は要件を満たしていないと、利用できません

例えば、ワンルームマンションにあるような50平米メートル未満の物件を購入した場合には、所得税が控除されません。

他にも、中古物件の場合でも、耐震性が要件をみたしていないと、税制優遇が受けられないのです。

このように、物件によっては住宅ローン減税が利用できない場合があるので、適用されるかどうかは、購入する前に確認するようにしてください

物件選びが難しい

ヤドカリ投資は、将来的に転売として売却益を得られることを考慮して物件を選ぶ必要があります。

そのため、自分が住みたい場所や暮らしやすい場所という条件よりも、将来的に資産価値が上昇するのか、売却しやすい立地なのかの方が優先になります

売却益が出ないこともある

物件を売却して、収益をあげたいと考えている場合は、売却益が出ない可能性もあります

なぜなら、購入したときよりも年月が経っているため、必ずしも資産価値が上昇するとか限りません。

また、物件のある立地が環境の変化により悪化し、物件価格が大きく下落することもあります

そのため、売却して利益を得たい場合には、より物件を吟味して、購入することが必要です。

ヤドカリ投資の投資効率は?

ここまでの解説で、ヤドカリ投資のメリットとデメリットについて理解できたと思います。

実際に、ヤドカリ投資は通常の不動産投資と比べて投資効率がいいのか、気になる方も少ないでしょう。

結論からいうと、ヤドカリ投資は通常の不動産投資よりも投資効率が良いとは言えません

なぜなら、ヤドカリ投資は収益を得るまで時間がかかるからです。

ヤドカリ投資は、物件を売却するまで収益がえられません。

また、短期間で売却しようとすると、譲渡税の関係で収益が減ってしまう可能性があります。

このように、物件をある程度の期間自宅として利用する必要があるため、収益化まで時間がかかるのです。

一方、通常の不動産投資では、物件を購入して入居者が入ることで、すぐに収入を得ることができるのです。

このように、通常の不動産投資よりも収益を得るまで費用や時間がかかるため、投資効率が悪いといえます。

どのような人にヤドカリ投資は向いている? 

ヤドカリ投資は物件選びが難しいため、初心者の人に向いていない投資方法です。

では、ヤドカリ投資はどのような人が向いているのでしょうか?

それは以下の3つの内容に当てはまる人になります。

  • 住宅ローンを完済して、自宅の活用方法を考えている人
  • 物件を見極めることができる人
  • 中古物件を安く仕入れて、リフォームやリノベーションを行い、不動産価値をあげられる投資経験のある人

上記のような人は、ヤドカリ投資が向いていると言えるでしょう。

まとめ

この記事では、ヤドカリ投資について詳細に解説してきました。

ですから、最後まで読んでくれたあなたは、ヤドカリ投資について理解していただけたのではないでしょうか。

再度になりますが、ヤドカリ投資は、通常の不動産投資と特徴が異なります。

したがって、ヤドカリ投資を成功させるには、特徴の違いを理解して、自分に向いているかを見極めないといけません。

ヤドカリ投資の特徴を詳細に把握したい方は、ぜひこの記事を参考にして頂けますと幸いです。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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