不動産投資で区分マンションを複数所有することのメリットとは？成功するコツを徹底解説！

サラリーマンでも多くの方が区分マンションを中心に不動産投資をする時代になりました。

「区分マンションを既に持っているが、もう１部屋購入した方がよいのか」といった悩みを抱えているオーナーも少なくないでしょう。

不動産は気軽に買えるものでもないので、悩むのは当然です。

一方で、既に複数所有をすることのメリットを知っている方で、区分マンションを２部屋以上所有している方も多いのが実情です。

どのような方に複数所有が向いているのでしょうか。

こちらの記事では、区分マンションを複数所有することのメリットやデメリットを中心に解説していきます。

不動産投資で区分マンション複数所有のメリットとは

節税効果がより一層増す

不動産投資のメリットの1つに節税効果があります。

減価償却費やローンの利子、固定資産税などを経費計上できて、損益通算が可能になるため所得税や住民税などの節税に効果を発揮します。

もちろん、区分マンションを1つだけ所有していても、その効果はあります。

しかし、年々減価償却費などが減少してくると、節税効果は薄れてきてしまうものです。

複数所有することによって、節税効果が持続する期間が長くなることはメリットといえるでしょう。

さらに、複数所有することによって、事業的規模を満たすようになると、青色申告ができます。

不動産投資における事業的規模の目安は10室もしくは5棟です。

10室もしくは5棟を満たしていなくても、賃料収入の大きさで例外的に税務署から事業的規模を認められる可能性もあります。

事業規模が認められて青色申告をすると、控除額は65万円となります。

白色申告では控除額なし、事業規模ではない青色申告の控除額10万円と比べると、非常に大きなメリットです。

老後の年金対策に有利となる

老後の年金に不安を抱える方は、少なくないでしょう。

1人あたりの年金の支給実績は、近年減少傾向となっています。

この減少傾向は一時的なものではなく、今後も少しずつ減っている算段が大きいです。

ローンが完済した後、固定資産税や管理費などはかかりますが、家賃収入からそれらを除いた分については、丸々手元に入ってくる形となります。

区分マンションを1つだけ所有している場合と比べて、２つ所有していれば収入は約2倍に、３つ所有していれば約3倍になることになります。

例えば、１つの区分マンションを所有していて、ローン完済後の月々の収入が８万円になったとします。

年金のみになった際に、月々8万円しか入ってこないのと、24万円も入ってくるのとでは、安心感が全く違うのではないでしょうか。

複数所有する最大のメリットは、ここにあるといえます。

リスクが分散される

区分マンションを１つだけ所有している場合、そのマンションが空室になってしまうと、家賃収入はゼロ円になってしまいます。

家賃収入がゼロ円になってしまうと、ローンのみが出ていく形となり、家計を圧迫してしまうリスクがあります。

複数所有している場合、仮に１つ空室になってしまったとしても、他のマンションで家賃収入を得ることが出来れば、多少なりともダメージは緩和されリスクが分散されることになるのです。

不動産投資で区分マンション複数所有のデメリットとは

区分マンション複数所有は、メリットだけではなくデメリットも存在します。

最大のリスクは空室です。

万が一、２つ区分マンションを所有していて両方とも空室になってしまった場合は、収入がゼロにも関わらず、ローン返済が１つしか所有していない場合と比べて２倍になってしまいます。

しかし、ニーズの高いエリアの物件を購入することで、このデメリットは回避することができます。

区分マンションを複数所有している場合のシミュレーション

実際に区分マンションを複数所有している場合のシミュレーションをしてみます。

3部屋所有している場合で、入ってくる家賃収入を繰り上げ返済に充てた場合、どのくらいの期間で借入残高がなくなるかをシミュレーションしてみます。

条件は、以下の通りとします。

シミュレーションの条件

シミュレーションの結果

※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。
※また、こちらのシミュレーションには、固定資産税や所得税などの費用が含まれておりませんので、ご注意ください。

順調に返済を行っていった場合、毎年約60万円（月々50,000円×12ヶ月）が手元に残る計算になります。

これを25年間続けていった場合、累計は1,500万円になります。

25年後の借入残高は、1,404万円ですので、毎月のキャッシュフローを全く使わなかった場合には、25年後にローンの完済が出来るという計算になります。

ローンが終われば、あとは家賃収入のみが入ってくる形となります。

しかし、あくまでシミュレーションであり、実際には、税金面を考慮する必要がありますので、ご注意ください。

どんな人が複数所有に向いているのか

資産寿命を延ばしたい方

資産寿命は、令和元年の６月に金融審査会によって示され、多くの方が興味・関心を持つようになりました。
資産寿命とは、老後の生活をしていくにあたって、それまでに築いてきた資産が尽きるまでの期間であるとされています。
出典：金融庁　“金融審議会　市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」

ゆとりを持ちながら夫婦2人で老後の生活を送るためには、月々で最低いくら必要なのでしょうか。
「公益財団法人　生命保険文化センター」の調査によると、「最低日常生活費」は平均で月額22.1万円とされています。
出典：公益財団法人　生命保険文化センター “令和元年度「生活保障に関する調査」

一方で、厚生労働省から公表された「平成３０年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、年金受給額は年々減少してきていることが分かります。
今後、1人あたりの受給額が増えていく保証はどこにもありません。

出典：厚生労働省

このような状況の中、不動産は長期所有に適しており、資産寿命は最も長いといわれています。複数所有していれば、月々最低日常生活費を上回る家賃収入が見込めることもできます。

少ない元手で、大きな利益を得られる投資に取り組みたい方

そんな上手い話があるのかと思われた方もいらっしゃると思いますが、実際この通りです。

例えば、株式の場合、ローンを組んで投資を行うことはありません。1,000万円の株式を取得する際には、1,000万円の自己資金が必要です。
一方で、不動産の複数投資は融資を受けた資金（ローン）を利用し、自己資金と合わせるなどして物件の購入ができます。
区分マンション2部屋（合計4,000万円）を500万円の自己資金＋金融機関からのローン3,500万円で購入することができます。

つまり、自己資金が少なくても規模が大きい投資が可能になり、大きな利益を得られる可能性があるのは、複数投資の大きなメリットです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
区分マンションを複数所有するメリットをご理解いただけたことと思います。
1室のみ所有している場合と比べるとメリットが大きいことがお分かりいただけると思います。
複数所有に興味のある方は、不動産会社へ相談して複数所有を検討してみてはいかがでしょうか。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。