住宅を保有しているけれども、ローン返済などで維持が難しいケースや売却してまとまったお金を手に入れたい、でも今の家に住み続けていたい・・・という方がいらっしゃると思います。
そんな方の悩みを解決してくれるのがリースバックです。
簡単にいうと、現在住んでいる住宅を売却して買主から借りることで、自宅に住み続けることができるというものです。
こちらの記事では、リースバックのメリットや留意点、トラブル回避策を解説していきます。
現在住んでいる家（持ち家）を不動産会社に売却して、その売却した不動産会社に対して賃料を払いながら同じ家に住み続けるという仕組みです。
売却するので、持ち家の所有権は失いますが、将来的に再び買い戻すことができる可能性もあります。
以下は、リースバックの仕組みを図解したものです。
持ち家を売却した際に、まとまった現金が手に入ります。これがリースバックを利用する最大の目的にして最大のメリットです。
特に使用用途は制限されていないので、自由に使うことが可能です。
個人だけでなく、法人においてもリースバックを利用することはあります。
事業資金を捻出するために、自社ビルをリースバックして現金化するケースは普通にあることなのです。
今まで住み続けた我が家・・・。
念願のマイホームを手に入れた日から、汗水垂らして働き懸命にローンを返済してきた方にとっては、非常に愛着のある場所だと思います。
また、子どもがいる方にとっては、ご自身にとっても、またお子さんにとっても思い出がたくさん詰まった家でもあります。
前向きに自宅を手放す方もいれば、できれば手放したくないけれど事情があってそうせざるを得ないという方もいらっしゃいます。
そんな方にとって、リースバックは今まで住んでいた家に住み続けることができる、大きなメリットのある制度です。
持ち家を所有している場合、さまざまなコストがかかります。
1年に一度固定資産税や都市計画税がかかります。
火災保険などの保険料や建物の老朽化に伴う修繕費も自己負担しなければならず、所有している場合にはそれなりにコストがかかってきます。
また、所有していることのリスクも存在します。
自然災害などで持ち家が壊れてしまったり、資産価値が落ちて評価額が下落してしまったりすることもあります。
また、持ち家を購入する際には一般的には金融機関から借入を行いますが、金利が上昇するリスクもあります。
リースバックにすると、これらのコストやリスクがなくなるのは、メリットといえるでしょう。
買い戻しの特約を付けられた際には、一旦売却した自身の持ち家を買い戻すことが出来るケースもあります。
仕方なく、リースバックを利用して持ち家の権利を手放さなくてはならなかった方にとってはメリットといえるでしょう。
買い戻すためには、契約の中で定められた期間内において、定められた金額をきちんと支払うことが必要です。
当然ですが、家賃（リース料）を滞納すると買い戻しの権利がなくなってしまうので、本当に買い戻す意向のある方は、注意しましょう。
どうしても家を売却することは、「ローンが支払えない」、「お金がなくて困っている」などのイメージが先行してしまうため、近所の方に知られたくないと考える方は少なくありません。
一般的な売却では、不動産会社が広告を出したりインターネットに掲載されたりと公に募集活動を行います。
一方で、リースバックは持ち家の所有者と不動産会社の間のみで行われるため、近所の方に知られずに売却をすることができます。
リースバックを利用する際には、抵当権を抹消しての売却が一般的です。
ローン残債が持ち家の売却価格よりも大きい場合には、売却したとしても残債が消えるわけではありませんので、利用できない可能性があることに留意しましょう。
リースバックは、不動産会社と賃貸借契約を結ぶことになります。
つまり、毎月の家賃の他に契約時や更新時にも、家賃1か月分などの金額を払う必要が出てきます。
固定資産税や都市計画税などの税金はかからなくなるものの、持ち家の時にはかからなかった費用に留意が必要です。
家賃には、不動産会社が取る利益も含まれているため、ローン時に支払っていた金額よりも上げる可能性が高くなることに留意が必要です。
リースバックを決断する前に、月単位及び年単位での支払う金額をシミュレーションしておいた方が良いでしょう。
契約通りに家賃を支払っているから、「買い戻したいときに買い戻せるだろう」というのは大きな落とし穴です。
不動産の価値は、エリアのニーズや景気動向に左右されるなど流動的です。
売却した時よりも買い戻したいときに価値が上がっていれば、売却金額よりも高額で買わなければなりません。
あまりにも、高額になってしまっていた場合には、諦めざるを得ないこともあります。
また、所有権は不動産会社にあるので、不動産会社が条件面で納得し売買に応じなければ買い戻すことができません。
必ず買い戻せるわけではないことに留意が必要です。
持ち家の所有者だった方と不動産会社の間での売買契約に、買い戻し特約などを付けてあるケースでは、不動産会社は買い戻しに応じる必要があるため、第3者へ売却することは普通あり得ません。
しかし、不動産会社の資金繰りが厳しいなどの理由で勝手に売却されてしまい問題になっているケースも存在します。
このようなトラブルを避けるためには、不動産会社の業績などを確認するのはもちろん、信頼のおける会社を選定することが重要となります。
賃貸借契約を結んでいる限りにおいては、どのような契約形態であっても不動産会社側から中途解約を行うことはできません。
しかし、定期借家契約の場合に賃貸借の契約期間が終了するのと同時に再契約をしてもらえずに退去を求められてしまうケースもあります。
定期借家契約において、不動産会社が再契約をしないことは法律的に問題がないのです。
一方で、普通借家契約であれば、正当事由がない限りにおいて不動産会社は契約更新の拒否をすることができません。
しかし、家賃（リース料）は定期借家契約と比べて高めに設定される可能性があります。
住んでいる家を出ていきたくないという意思が強い場合には、普通借家契約を結ぶことが出来るか交渉してみると良いでしょう。
ご自身が所有している物件をご自身の意思で売却するので、法律上は問題がありません。
しかし、親族の方でその家に愛着を持っている方が、「勝手に売られて、そのお金を懐へ入れてしまった」などと思われてしまう可能性はゼロではありません。
そんなことを言われないためにも、リースバックを利用する場合には、事前に親族に対して報告・相談をしておいた方が良いでしょう。
いかがでしたでしょうか。
リースバックは、売却後も自身が住んでいた家に住み続けることが出来るメリットがある一方で、こちらの記事で解説してきたような留意しなければならない点やトラブルのリスクも存在します。
まずは、今一度リースバックを利用することが最善なのかをよく検討してみてください。
利用する際にはトラブル回避策をきちんと立ててから行っていただくことをお勧めします。
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