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[入門]物件の購入方法

意外と詳しく知らない取引態様とは?不動産投資をする際に把握すべきそれぞれの違いやメリット・デメリット

2021/04/01

不動産の募集広告等に取引態様という記載があるのはご存知でしょうか。

また見たことがあっても、詳しくは知らないという方が意外に多いのではないでしょうか。

取引態様によっては仲介手数料の有無があるので、内容についてはしっかり理解しておく必要があるといえます。

こちらの記事では、今後不動産投資を行う方に向けて「取引態様」の違いやメリット・デメリットを徹底解説していきます。

取引態様とは?

取引態様とは、不動産会社がどのような立場で不動産取引に関わるのかという「立場」を示すものです。

土地の所有者や建物の所有者が物件を売買する際には、不動産会社に委託するのが一般的です。

宅地建物取引業法によって、不動産会社(宅地建物取引業者)は、取引態様の明示義務があります。

取引態様は、以下の3つに大別されています。

売主

不動産会社自身が取引対象の土地を所有しているケースや、または不動産会社が建てた物件を売っているケースでは、「売主」と表記されることになります。

こちらの場合は仲介業者が間に入らないため、仲介手数料はかかりません。

代理

不動産会社が売主または買主の代わりに取引を行うケースでは、「代理」と表記されることになります。

代理のケースでは、不動産会社に契約を締結する権限が与えられます。

代理の仲介手数料の上限は、後述する「媒介」の2倍になります。

しかし近年では代理よりも媒介の方が一般的となっています。

媒介

不動産会社が売主と買主の間に入って不動産の取引をサポートするケースでは、「媒介」と表記されることになります。

媒介のケースとしては、次の3つの形があります。

  • 売主側の取引サポート:売主から仲介手数料を受け取る
  • 買主側の取引サポート:買主から仲介手数料を受け取る
  • 売主/買主双方の取引サポート:売主/買主双方から仲介手数料を受け取る

さらに媒介契約の形式には下記の3パターンがあります。

①一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に依頼してよい契約です。

また買主または売主自身で、買い手や売り手を見つけてきても問題ありません。

複数依頼することで、条件の良い業者を選定することができるのは大きなメリットといえます。

しかし業者側からすると、一生懸命動いたところで契約に至らない可能性もあることから、本腰を入れてもらえない可能性があるのがデメリットといえます。

②専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社だけに依頼する契約です。

一般媒介契約と同様に、買主または売主自身で買い手や売り手を見つけてきても問題ありません。

1社のみで媒介契約を独占できるので、業者は契約まで持ち込めれば仲介手数料が間違いなく得られることから、積極的に動いてくれることでしょう。

しかし他の業者の話を全く聞けないことから、不利な条件で契約されてしまうリスクも秘めているので留意しておくようにしましょう。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社だけに依頼する契約です。

1社のみで媒介契約を独占できるので、業者は契約まで持ち込めれば仲介手数料が間違いなく得られることと、週1回以上業務の報告義務があることから積極的に動いてくれることでしょう。

しかし他の業者の話を全く聞けないことから、不利な条件で契約されてしまうリスクも秘めているので留意しておくようにしましょう。

専任媒介契約と大きく異なるのは、専任媒介契約では認められている「自身」で買い手や売り手を見つけてくること及び契約することはできない点です。

親戚などと取引する場合でも仲介手数料を支払わなければならないので、身近な方と取引する可能性がある方はこちらの契約を避けておいた方が良いでしょう。

もし勝手に動くと違約金を請求される可能性がありますので留意することが必要です。

これら3つの契約の違いを表にしてまとめておきます。


一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
不動産会社との契約 複数可 1社のみ 1社のみ
購入希望者との直接取引 可能 可能 不可能
※勝手に動くと違約金を請求される可能性あり

不動産流通機構レインズ(※)登録

任意

しなくてもよい

7営業日以内に行われる

5営業日以内に行われる

契約者への業務報告義務

任意

しなくてもよい

2週間に1回以上

1週間に1回以上

契約有効期間 制限なし
(標準契約約款では
3ヶ月以内)
3ヶ月以内 3ヶ月以内

(※)レインズ(=REINS :REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)とは、国土交通大臣から指定を受けている、「不動産流通機構」の運営するネットワークシステムです。取引可能な物件情報が登録されており、不動産取引業者が情報を共有することができ、取引の拡大を図ることができます。

不動産投資家から見た取引態様の違いとは?

売主

宅建所有者自身が保有している物件を直接取引することとなります。

間に仲介業者が入らないことから、スピーディーに話が進みやすいです。また、こちらの要望を直接伝えることができます。

しかし売主自身が所有している物件に限定されるため、選択肢の幅は小さいといえるでしょう。

代理

売主のケースとさほど変わりません。

取引の相手が宅建所有者の「代理人」または「代理店」となるだけなので、やりとりを行う人の数は同様です。

こちらも媒介と比較するとスピード感があります。

しかし、選択肢の幅はやはり小さくなります。

近年では、こちらのケースは少なくなっています。

媒介

さまざまな物件を取り扱っているため、選択肢は広くなるといえます。

間に業者が入るので、こちらの意向が取引をする相手に直接伝えることが出来ない点が難点といえるでしょう。

それぞれの取引態様のメリット・デメリット

売主

最大のメリットは、間に業者が入らないことによって仲介手数料が不要であることです。

また売主側の瑕疵担保責任が免責となりませんので、取引後に責任を追及できる点については買主側にとっての大きなメリットといえます。

一方でご自身が不動産取引の初心者である場合、知識・経験ともに敵わない相手と対峙しなければならないことを念頭に入れておきましょう。

また売主個人から直接購入する際には、宅地建物取引業法の規制がかかりません。

よって、重要事項説明等がなくとも違法とはならない点に留意しましょう。

代理

ご自身が「売主」である場合は、代理人に任せることが出来るという意味で手間が軽減されます。

ただし、もちろん手数料はかかります。

ご自身が「買主」の場合は、前述の(1)のケースとさほど変わりません。

知識・経験ともに敵わない相手と対峙しなければならないことを念頭に入れておきましょう。

仲介手数料はかからないことがほとんどですが、念のため確認を行いましょう。

媒介

間に入っている媒介業者が動いてくれるので、売主・買主のどちらにとっても手間が軽減されます。

また不動産売買の専門知識がなくとも、プロである媒介業者がいるのでトラブルになる可能性は少ないといえます。

デメリットは、仲介手数料がかかることです。

媒介のケースでは、仲介手数料が買主・売主双方にかかります。

しかしトラブル回避のためだと考えれば、高くないといえるかもしれません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産取引の際の「取引態様」の違いやメリット・デメリットについて解説してきました。

仲介手数料の有無や、それぞれの取引態様における不動産会社の力の入れ方など様々です。

今後、不動産投資を検討している方は、取引態様を理解した上で始めていただくことをオススメします。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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