今のうち？値下がり待ち？ 　不動産投資を始めるベストタイミングとは

少子高齢化、コロナ不況…。もう少し待てば、不動産価格はどんどん下がるのでは？

今後、金利が上がりそうな雰囲気。融資を組むなら今のうち？

不動産投資を検討している人たちにとって、最も悩ましいことの一つが、投資を始めるタイミングでしょう。そこで、この記事では「不動産投資を始めるタイミング」について大事な考え方を解説していきます。

 不動産投資の主なメリット

 不動産投資を始めるタイミングを解説する前に、まずは私が不動産投資をおすすめする４つの理由について解説してきたいと思います。

一つ目の理由は時間がかからないことです。私は株式投資やＦＸをしていたこともありますが、そのときは朝からずっと相場が気になり、仕事が手につきませんでした。しかし、不動産投資を始めてからは、購入から満室にするまでには手間がかかったものの、その後はほとんどすることがなく、時間的な余裕がかなりできました。

二つ目は、自己資金が少なくてもできることです。例えば株式投資の場合、毎月100万円の利益を得ようと思うと、少なくとも1000万円の手元資金が必要でしょう。しかし、不動産投資の場合は自分のお金を使わずに銀行からお金を借りて勝負することができます。十分な資金をもっている富裕層ではなく、将来に不安をもつ一般的なサラリーマンでも、銀行からの融資で将来の資産を形成できるということは大きなメリットだと思います。

三つ目は会社員としての属性を活かせることです。日本の銀行は融資をする際、自営業よりも大手企業に長年勤めていることを重視していますので、若くて年収が400～500万円でも上場会社に勤めている方や、公務員の方などは、融資を受けて不動産投資を始めることができます。

四つ目は、家賃が大幅に下がることは少なく、収入が安定することです。不動産価格そのものは大きく下落したり上昇したりします。実際にこの10～20年の間でも大きな変化がありました。しかし、その間に家賃が大幅に下がったということはありませんでした。そのため、将来的に長く安定して収入を得ることが可能になります。

投資タイミングは早ければ早いほど有利

 では、不動産投資を始めるタイミングはいつがいいのでしょうか？

答えは、早ければ早いほどよいというのが、私の考え方です。しかし、「不動産価格が下落しているときに買いたい」と考える人は多いでしょう。株式投資やＦＸと同じように安く買って高く売るという考え方ですね。確かに不動産投資を現金で行なえるような富裕層の場合は、その方がよいでしょう。しかし、銀行からの融資で不動産投資を始める場合は、年齢が若いうちに始める方が圧倒的に有利です。

なぜなら、早くからスタートした方がそれだけ早くキャッシュフローが得られるからです。また、銀行から融資を受ける際は、「何歳までに全額返済」という完済期間が各銀行によって決められています。私が取引のある銀行であれば、長くて75歳、短いと65歳になります。そうすると、若ければ若いほど長期で融資を組める可能性が高いわけです。もちろん、借入期間が長くなれば金利の分だけ総支払額は増えますが、それだけ毎月の返済額は少なくてすみます。さらに近年は、金利がここ数十年の中ではかなり低水準にあります。利回りと金利の差であるイールドギャップの面でも有利になっており、なるべく早く始めた方がよいと考えられます。

また、不動産価格の面においても、現在はコロナの影響により投げ売りと思われるような物件が少しずつ出てきました。そのため賛否両論ありますが、私は今後、不動産価格は下がっていき絶好の買い場が来ると予想しています。過去の例を見ても、より大きな売却益を得た人は、リーマンショック後に不動産投資を始めた人たちで、2009年頃に不動産投資を始め、2018年頃に売り抜けたという人が多くいます。私はこれと同じようなチャンスが、2021年頃から始まるのではないかと考えています。

まとめ

 不動産投資を始める人にとって何よりも大事なのは、キャッシュフローです。いかに若いうちに始め、借入期間を長くして毎月の返済額を押さえ、キャッシュフローを増やすかがポイントとなります。そのため、不動産投資は物件価格が高いとき・低いときにかかわらず「時間軸」が非常に重要で、いかに「早く始めるか」が大事だと考えています。

また、私は今回のコロナ禍のなかで、不動産投資をやっていて本当によかったと感じました。コロナによりこれまでの世の中の常識が激変し、私の友人の事業者のなかには経営難で会社を倒産させてしまった人たちもいます。そのなかで、唯一何の影響も受けなかったのが、不動産賃貸業を営んでいる人たちでした。

私も現在、家賃収入が年間約１億円ほどありますが、コロナ禍にあっても収入は全く変わらず、何不自由なく、何一つストレスなく、幸せに生活ができました。私の場合は20代で自己資本金ゼロから不動産投資を始め、１年半で会社リタイアを達成し自由に過ごせており、若いうちに不動産投資を始めて本当によかったと思っています。

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藤山 大二郎

株式会社NSアセットマネジメント　代表取締役
会社員時代に副業として不動産投資をスタート。

自己資金ゼロの状態から、金融機関の開拓をして会社員給料以上の収益を得たことにより、会社を退職することを決意。

株式会社NSアセットマネジメントを設立し、再建築不可物件、離婚案件/相続案件/共有持分案件などの法的瑕疵物件に着目したコンサルティングサービスを提供している。
著書：「20代で億を稼ぐ！ 自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略」