コロナでも、バブル崩壊でも、どんな不況でも…。 安定した人生設計を計画できる不動産投資の強みとは

コロナ不況により、私の周りにも経営難に陥った会社経営者が何人もいます。そして、世の中にはそれぞれの業界の常識や仕組み、働き方、生活が激変し、戸惑っている人たちがたくさんいるでしょう。しかし、そんな状況のなかでも以前と変らず、自分の組み立てた人生設計通りに、安定した暮らしを楽しんでいる人たちがいます。その一人が不動産賃貸業を営んでいる人たちです。今回の記事では、そんな人たちの強みを解説していきます。

不況時にこそ強い不動産賃貸業

1990年のバブル崩壊で、それまで上がり続けていた日本の土地の値段は一気に急落、不動産投資の利回りや融資金利も大きく変動しました。崩壊前の融資金利の平均は６～８％、表面利回りはエリアにもよりますが、都内だと平均２～４％でした。なぜこんなに低い利回りだったのかというと、景気がよいため、みんながお金を使いたがり、その需要増に応じて不動産価格や金利が上昇したものの、家賃収入はあまり変らなかったためです。そのため、当時の不動産投資では賃貸業によるインカムゲインが期待できず、現金で一括購入し転売して売却益を得るキャピタルゲインを狙った投資が主流でした。

ところが、バブル崩壊後は国民がお金を使わなくなったことにより、需要の減少に伴って不動産価格は急落。さらに、国民がお金を借りなくなったため、金利も下がりました。このことにより、利回りが上昇。イールドギャップ（利回りと金利の差）が逆転し、借金をして不動産投資をしても利益が得られる時代となりました。そして、不況時でも、築年数が多少経ったとしても、家賃収入が大幅に下落することがなく、安定した収益が見込める投資として不動産投資が注目を集めています。

 値動きが穏やかな不動産投資の特性

 前述した通り、不動産投資は値動きがほかの投資に比べて穏やかなため、安定感があることが特長の一つになっています。株式投資やＦＸは、価値が急落して１日で大きな損失を出すことがありますが、不動産投資ではそのようなことはまず考えられません。

株式投資ならストップ安が連日続くと、株価が１週間で10分の１になることもよくある話です。つまりボラティリティが大きいのです。とくに近年、注目を集めている仮想通貨では、数時間で何分の１まで減ることがあり、それだけハイリスクハイリターンといえます。

不動産もバブル崩壊時には価格が半減しましたが、これも10～20年スパンで見てやっと半減というスピード感です。つまり、価格が下がるときも時間を要するため、その間に対策を講じることが可能となります。

また、不動産投資には「追証」がかからないという特性もあります。株などの信用取引では自己資金分がマイナスになると自動的に決済され、損失が確定することがありますが、不動産投資では物件価格が大幅に下落するようなことがあっても、銀行から「不動産を返してください」「担保を追加で出してください」といわれることはありません。

その代わり、毎月きちんと返済することが必須です。つまり、不動産賃貸業は入居率が維持できていれば成り立つビジネスで、物件価格の変動はあまり問題になりません。また、どんなに不況時でも家賃が変わることはほとんどなく、頻繁に引っ越しをする人も少ないため、一度契約すると安定的な収入が見込めます。そのため、ほかの投資と比べ、長期的な視点で人生を計画（契約）できるという特性をもっています。

まとめ

不動産投資は長期的な視点で投資活動ができる特性をもっていますが、その特性を活かすためには「いつまでにどういう状態で不動産投資をゴールしたいのか」という目標を明確にすることが大事です。例えば「３年でキャッシュフローが1000万円ほしい」などです。そして、その状態に達するためにどんな物件をどんなファイナンスで購入するのがベストかという戦略を立て、理想とする人生設計を考えていくことが重要です。

さらに、この勝負は物件を買った瞬間に９割方決まっているいることを理解してください。そのため、物件を買う前にしっかり勉強し、戦略を立てることが大事です。決して「儲かりそう」というイメージのまま、業者に言われるまま何も勉強せずに勢いで購入することのないよう、気をつけてください。

私は29歳から不動産投資を始めましたが、それまでに不動産投資関連の書籍を300冊は読みました。そこからわすか１年5か月で８棟100世帯のアパートを購入し、家賃年収は3000万円を超えました。その経験から実感したことは、「不動産投資は基本的な知識を身に付けていれば、失敗することはほぼない」ということです。そして、「何かのトラブルが起きたとしても、大半はカバーできる仕組みが整っている」ということです。このあたりのことは今後、この記事でも書いていくつもりですが、不動産投資を検討している人はまず、書籍などを買って勉強することから始めてみてください。

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藤山 大二郎

株式会社NSアセットマネジメント　代表取締役
会社員時代に副業として不動産投資をスタート。

自己資金ゼロの状態から、金融機関の開拓をして会社員給料以上の収益を得たことにより、会社を退職することを決意。

株式会社NSアセットマネジメントを設立し、再建築不可物件、離婚案件/相続案件/共有持分案件などの法的瑕疵物件に着目したコンサルティングサービスを提供している。
著書：「20代で億を稼ぐ！ 自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略」