みんかぶ不動産

都心エリアにこそ、本当の投資の意味がある

筆者: minkabuPRESS
2019/02/12
2019/02/28
インタビュー

 東京を中心に新築・中古販売、賃貸管理・建物管理、そして中古物件買い入れまでワンストップで手がけるメイクス。直近では、この1月に販売を開始した代々木公園隣接物件も好調だ。同社営業部長・中島有氏に、都心物件の価値や今後に期待のエリア、東京オリンピック後の見通し、そしてメイクスが大切にする不動産投資家に真に大切なものは何かという価値観を聞いた。


■不正融資問題の影響は

――2018年の不動産投資業界はさまざまな不祥事に揺れました。その影響についてお聞かせください。


 地銀の融資引き締めは間違いなく強くなっています。2018年は大手地銀の不正融資問題から始まり、上場不動産企業の改鼠問題も明らかになったことで、金融庁が地銀に立入検査を行うに至りました。そのため、与信能力の低い方に対しての融資が難しくなっているということが一つ、それに加えて、物件の評価をしっかりするということの2点が今年のポイントになってくると思っています。


 いま、地方のアパートは融資がつかなくなり、廃業するところも増えています。そうすると、不動産を買っている方も、物件を売れなくなっていくんです。賃料自体もちょっと弄られていたりもするので。結果として、地方のアパートのような需要の少ないものは淘汰されていき、本当に価値あるものが残っていく、そういう価値ある物件が今後の時代には出てくるのではないかと考えています。


 銀行の融資も、低年収の方に対しては通りにくくなっています。以前は年収400万円台から融資されていたのが、某ネット銀大手では500万円以上でなければならないとなっています。


 逆に年収の高い方、与信能力の高い方にはチャンスとなっています。これは良い場所で物件を保有している不動産会社にとっても同じです。魅力のない物件を出している会社は淘汰され、より投資として健全な形になっていくんじゃないかと思っています。


――不正融資などの不動産投資業界の問題だった部分が早めに表に出たことで、不動産価格は下がるのではなく、今後も上昇が続くのではないかとみています。


 難しいんですけれど、結局、物価の上昇とともに徐々に上昇していくのではないでしょうか。日本はインフレを起こしていかなければ、1000兆円という借金を返すことができません。日本のインフレ率は1%程度ですが、これは世界的に見ると非常に低い水準です。アメリカやイギリスの物価は年率2~3%の上昇が続いています。


 世界の人口はいま73億人ですが、100億人を越えると言われています。人口が増えれば必ずインフレが起こります。日本もその波に乗ってインフレを起こさざるを得ないと思います。そうなるとおそらくお金の価値が減り、インフレに強い不動産の購入が進んでいくのではないかと個人的には考えています。


――そろそろデフレを脱却してくれなければと。


 デフレならデフレで低金利で融資を受けられるという面もあります。結局のところ、融資を受けられる方は、インフレが起きてもデフレが続いても、どちらに転んでも大丈夫なんです。インフレが進めば貨幣価値が落ちるので借り入れ額が目減りしていきます。デフレなら低金利で借り入れが続けられます。融資を受けて不動産を持つということは、インフレとデフレの両方に対応できるようになるということなのです。あとは、日本国自体に問題が生じた時に備えて、外国通貨に投資して、通貨分散を行っておけばうまくいくだろうと個人的には考えています。

■消費増税も五輪終了も、不動産投資への影響なし

――2019年は10月に消費税率10%への増税があり、2020年の東京オリンピック後には価値が下がるのではないかとの見方もあります。


 あまり影響はないとみています。


 建材価格は若干、上昇するでしょうが、そもそも土地の取引には消費税がかかりません。建物価格でいうと、全体の価格の2%増税のうちの半分ぐらいなので、1%ぐらいなので、ほぼ誤差にすぎないと思っています。


 オリンピックについては、過去40年間に開催された10回のオリンピック後の地価動向を開催年と2018年で比較すると、10ヵ所中9ヵ所で上昇しています。唯一下落しているのは2004年に開催されたアテネ五輪です。2005年、2006年、2007年と地価は上昇したのですが、2008年にギリシャショックに見舞われ。


――国が破綻しましたから。


 そうなんです。ですから、五輪開催年より地価が下落した国は1ヵ所存在はしますが、それは金融危機に見舞われたギリシャという特殊ケースの場合で、それ以外は全部上昇しているのです。


 オリンピックの後に地価が下がるという人は多いので、なぜ下がると思うのですかと聞くと、「なんとなく」と言われる方ばかりで。オリンピック後に不動産価格が下がる要因というのはあまりないのです。観光客が減り、ホテル事業の収益が減少するということはあるかもしれませんが、五輪後に東京の単身者がいなくなって家賃が落ちるかというと、そういうことはないでしょう。建材が多少安くなることはあるかもしれませんが、その影響もほぼないだろうとみています。

■東京五輪が創り出す価値

 前回のオリンピックが行われたブラジルは日本と違いすぎるので、その前の2012年ロンドン五輪の例でいうと、約2兆円を使いオリンピックが行われるエリアを再開発し、新しい競技場と選手村を作り、その選手村を民間に販売しました。周りの地価を上げて。


 ある不動産研究所が出したデータによると、ロンドン五輪開催2年前の2010年に比べ、2016年のマンション価格は1.6倍、家賃は1.14倍になっていました。何が起きたかというと、国のお金を使って東ロンドンの倉庫街を再開発し、駅を大きくして、空港もちょっと大きくして、それを全部国のお金で行ったんです。民間がやるべき開発を国が全部行って、民間に払い下げたのです。


 東京では2020年に向けて何が行われているかというと、オリンピックのために道路を作らなければならないので、築地市場を豊洲に移し、マッカーサー道路という40年前から計画を立てている道路を2020年に間に合うように作っています。選手村は晴海に作り五輪終了後は民間に払い下げて売る予定ですが、晴海は陸の孤島と呼ばれるエリアで交通網がありませんから、東京都がBRTという新交通を建設中です。山手線には高輪ゲートウェイ駅が開業します。すべてはオリンピックに合わせて開発が行われているのです。


 そして一番重要な要素は国家戦略特区です。


 東京オリンピック開催が決定したのは2013年です。国家戦略特区である東京駅周辺では、2015年から2025年の間の建築計画だけでも、オフィス床面積は1.4倍――東京ドーム30個分、増えることになっています。なぜ土地のない東京駅周辺で1.4倍も増やすことができたかというと、容積率を緩和したのです。容積率はいま建築基準法で1300%まで許されていますが、虎ノ門ヒルズの横は約1.5倍にあたる2000%までOKということにし、これまで30階建てのビルまでしか建てられなかったところを、45階建てまで建設可能にしたのです。この緩和が行われたのは東京だけです。


 東京都が設定したアジアヘッドクォーター特区は、外資系企業が本社を置くと、法人税を20%免除するという特区です。こうした性格の特区も東京だけで、エリアで言うと新宿、渋谷、品川、六本木周辺、東京駅周辺、羽田エリアと豊洲ですね。外資系企業って、六本木ヒルズとか、渋谷とか、東京駅周辺とか、決まったところにしかないでしょう。池袋にはないんですよね。なぜかって、池袋はアジアヘッドクォーター特区じゃないからです。


 法人税が20%免税になれば、最終利益も20%増えますから、家賃がちょっと高くても本社を置くじゃないですか。そうなると、そこに人が集まって、それに関係する企業も集まります。要は東京で開発したエリアを、そういう特区とすることで人を集めるのです。


 いま人を集めているのは湾岸エリアです。東京の開発も80%は湾岸エリアで行われています。次に開発が来るのは新宿エリアと言われています。

■土地の価値が高い地区にこそ、本当の投資の意味がある

――メイクスの主力商品は都市型コンパクトマンションだと思うのですが、その魅力やお客様からの評価、実際の販売状況などはどうでしょう。


 会社としては都市型でも、特に都心部に近いところ、現在のラインナップで言うと港区の芝公園とか、渋谷区の代々木、参宮橋とか、都心の中でも特に人気のあるエリアの物件を扱っています。


 理由は二つあります。いま、日本全体では人口が減っていますが、東京都心部では増えています。23区内は国家戦略特区として、税金が少し安くなったり、外国の方が住みやすいなどのメリットがあります。それが都心部に集中している状態ですから、その周辺でも賃貸需要は堅調だろうと予想し、より都心に近い物件を出しているのが一つ。


 もう一つは、インフレ政策。日本政府はインフレ率が2%に上がるまでは金融緩和を続けると言っています。言い方を変えると、金融緩和を続けてもインフレ率は上がらず金利が低い状態が続くのか、あるいは緩和の効果によりインフレが起きるかの必ずどちらかに振れるということです。


 インフレになると、物の値段は上がっていきます。当然、不動産の価値も上がっていくのですが、その時はもともと価値の高い都市部の物件価格の上昇は大きくなります。インフレが起こらず金利が低いままの場合でも、融資を受けられる方ならば低金利で借りられる状態が続くわけです。ですから、都市部の物件を融資を受けて購入する方にとっては、どちらの方向になっても得をする状態になるだろうと予想しているのです。


 不動産の建築費は立地がどこでも変わらないんです。六本木の駅前にマンションを建てても、北海道の奥地でマンションを建てても、建材費は同じ1500万円です。しかし、北海道の奥地なら土地代はタダ、六本木だと土地代は3000万円です。インフレになった場合、0円だった土地代は上昇しませんが、六本木の土地は、仮に倍になれば6000万円になります。上物は必ず減価償却で価値がゼロに近づいていきます。70年も経てば取り壊しの日が来ます。そうやって考えると、土地の価値が高いところで不動産を保有していただくことに本当の投資の意味がある――、そう当社は考えています。


――やはり投資対象はエリアで選ぶべきということですね。


 はい。


 結局良い場所で不動産を持ったほうが良いですよと、大枠で皆さんおっしゃいます。良い場所というのはやはり人が集まるところや、多くの方から住みたいと思われる街です。地価が上がっていくのはそういうところです。ネームバリューが強い街で不動産を所有していると地価も上がりやすく、賃貸需要も高まっていきます。また、再開発が行われる可能性もあります。当社はそういう街を狙って物件を用意しています。


――とはいえ、人気のエリアで物件を用意し続けるのは難しい面も多いと思います。


 “良い場所”は買いたい方も多いですからね。しかし、人気があるということは賃貸需要もありますし、売る時にも高く売れるわけですから、そういったエリアにこだわっていきたいと考えています。


 東京圏の不動産価格が高騰してきているのも事実です。ですから、まだ価格帯の安い地域も残っている名古屋や大阪のような、東京までリニアが通ると40分や60分で行けるようなエリアも将来的にはやっていくかもしれません。


 基本はやはり賃貸需要が高いところです。賃貸需要が高いところは、基本的に物件価格も家賃も高いですから、そういうところで不動産を所有していただくのがいいです。


 先ほど、建物価格は北海道でも東京でも同じとお話ししましたが、実は修繕費用も同じなんです。港区の一等地にある建物の修繕費用が、北海道の奥地より高いかというとそんなことはありません。同じ建物を建てれば、修繕費用は同額なんです。しかし、家賃には差があります。北海道の家賃5万円の物件と港区の家賃15万円の物件で、修繕費用はともに1万円だったとします。すると、北海道では家賃の20%が修繕費用、港区では7%が修繕費用ということになります。家賃に対するランニングコストの割合は都心部の方が低いんです。


 また、ローンを支払い終わった後に受け取れる家賃も、やはり都心部の方が基本的に高いです。長期的に保有するのならば、都心部の人口が多いところで物件を保有するほうが、資産価値は高いと思いますね。


 過去の例を見ても、都心部であれば古いマンションでもビンテージマンションとして人気が高いままですが、郊外に行くとボロボロのマンションは人も住まなくなってしまいますし、付加価値を付けづらいんです。


 そうやって考えると、やはり都心のマンションの価値が高いという現在の状況が変わってしまうことは、人の流れが大きく変わらない限りはないと思います。


 ですから、人が増える要素が高いエリアは今後、伸びていく可能性もありますので、名古屋エリアは面白いと思っています。東京からの移動時間が40分くらいになると、出張する人が増えたり、外国人観光客が行きやすくなってくるでしょう。不動産の価値を決めるのは人ですから。


――人気のエリアについてですが、埼玉やみなとみらいなどの通勤圏内についてはどう思いますか。名古屋まで行かずとも、そういった手近なエリアの人気が上昇するとは考えられませんか?


 可能性はありますね。距離よりも移動時間がポイントになりますので。通勤のことを考えると、名古屋から通勤すれば定期代は30万円。現実的ではありませんから。


 ただ、職場と住居が近いところのほうが、地震などの災害があった時に歩いて帰りことができるような面もあります。会社としても、残業となった際のタクシー代が安かったり、定期代が安かったりというメリットがあります。そういう住むところと勤めるところが近いことの価値は、今後のキーワードになって行くのではないかと考えています。


 東京は9割の方が電車で通勤されています。その時間軸の部分でエリアというのは分かれていくのではないかと思っています。当社も横浜や川崎の物件を扱う場合もあるのですが、それも東京や品川、新宿、渋谷といった主要駅にどれくらいの時間が行けるかがポイントとなるでしょう。

■名古屋は“20年前の東京”、夢再び

――名古屋の話をもう少し聞かせてください。名古屋の不動産投資物件の魅力とはなんでしょう?


 名古屋だとワンルームマンションが安いんです。1800万円とか600万円とか、東京の半分ぐらいの価格で物件を出せるんです。駅徒歩15分圏内だと需要が非常に高いので、まさに20年前ぐらいの東京と同じ状況なんです。


 私がこの業界に入った時のワンルームの主流が20平米とか18平米で2000万円ぐらいでした。その物件が今どうなっているかと言うと、2500万円ぐらいで取引されています。価格が上昇して、新築時よりも高い値段で取引されているケースもあるんです。


 名古屋がそこまでいくかは分かりません。ただ、10年後にはリニア新幹線が開通します。名古屋の駅前は再開発が入っています。そうなるとちょっと前の東京みたいな夢も見られるんじゃないかなと。


 ただ、土地の値段は安いので、資産価値としてはそこまで高くないです。逆に建物の比率が高いので節税効果は高いです。


 あとは、東京と名古屋に保有物件を分散するメリットですね。太平洋側は必ず大きな地震が来ると言われていますので、あえてエリアを分けて持っていただくっていうこともできるかと思いますので。

■代々木公園隣接ワンルームの価値

――参宮橋の物件の動きはどうですか?


 1月8日から販売を開始し、1週間で10部屋、3分の1が成約しました(※インタビューは1月17日実施)。


――早いですね。


 代々木公園のすぐとなりという立地で、新宿も渋谷もすぐです。賃貸も順調です。家賃は14万円ぐらいのワンルーム。28平米ですのでちょっと広めなんですけど。


――魅力的ですね。


 本当に順調に行くかなと心配はしていました。しかし、この物件を直接指名する方が多かったです。このエリアに住みたいという女性や、渋谷にあるIT系の大手企業、新宿の大手企業の方に人気でした。ちょっと年齢層の高い方たちが、やはり会社の近く、できれば徒歩や自転車で通えるところに住みたいということで。新宿、渋谷からタクシーで1000円以内で通えるエリアなのですが、あのあたりは新しい物件がほとんど出ないんです。希少価値が高いエリアなので、1度住み始めるとなかなか出ていきません。一方で、このあたりに住みたいという方は多いです。それはやはり、とても強いですね。


 ですから、所得の高い方、その価値を分かっている方に買っていただいていますね。価格で言うと4500万円ぐらいするんですよ、ワンルームで。


――決して安い価格ではありません。


 私もちょっと高いなと思うんです。額面で言うと高いんですけれど、家賃も高く設定することができます。すると、4500万円の半分の2250万円で、家賃7万円の物件を持つのと一緒なんです。2250万円で家賃7万円っていうと、東京でも練馬のちょっと奥の方とか、足立区の奥の方とかになります。悪いわけじゃないんですが、そういうところで2軒保有して同じ家賃を取るのならば、代々木で1軒持った方が、間違いなく将来性は高いという考え方もあります。


 修繕費用は1軒分ですから、修繕は練馬で持っても、足立で持っても、かかる費用は同じなので。だったら、費用が半分で済み、売る時に土地の値段が倍はある代々木の方が魅力的です。代々木の物件なら欲しいという方も多いでしょう。渋谷区の代々木っていうアドレスはネームバリューも強いので。


――確かに。では、2月には完売という感じですか?


 間違いなく完売します。


――販売スタイルについて教えてください。


 当社は他の会社さんと異なり、常に複数の物件を同時に出しています。


――珍しいですよね。


 お客様に複数の選択肢を持っていただきたいということで、S級やA級とされる一等地と、それよりは価格が下がる3000万円くらいの物件を出してと、複数を選べるようにしています。どちらが良いということもないのですが、やはり価格が低い方が心理的に楽で良いとか、年収の問題で借り入れ額が膨らみ金利が高くなることを避けるために低い方を選ぶ方も居ますので。


 2、3ヵ月で一つの物件が終わるイメージで、そこに中古のラインナップが加わります。


――購入者像について教えていただけますか。


 年収500万円から3000万円ぐらいのサラリーマンの方で、メインは新築ですね。中古はいま高くなってきているので。


 中古に関しては、しばらく上昇が続きそうな環境で安く売ろうという方は居ませんから、高値になりがちです。ですから、お買い得感では新築の方が高いので、新築を選ばれる方もいます。一方で、年収が高くても物件数を多く持ちたいという理由で中古を選ばれる方もいます。新築と中古の両方を買う方で、収支をトントンにされる方も居ますね。新築はだいたいマイナス5000円や1万円、中古はだいたいプラス5000円にし、合計のキャッシュフローをプラマイ0にして、資産として新築と中古をそれぞれ持っていただくとか、っていう方もいらっしゃいますね。

■メイクスがこだわるもの

――御社の強みを教えてください。


 メイクスの強みは、新築と中古を同時に販売し、さらに賃貸管理と建物管理のグループ会社を持ち、すべてをワンストップで回している点です。買取再販も行っているので、自社で物件を開発して、売り主でありながら賃貸管理、建物管理、買い取りまでできるというのが一番大きなポイントです。最近徐々に増えているとはいえ、これがすべてできる企業はそれほど多くはありません。


 もう一つは、住環境づくりを通じて心と体の健康寿命100歳づくりに貢献するという企業理念です。理念カードを社員1人1人が持ち、それを追求しています。


 不動産投資により将来のお金についての安心を得ていただけるようにしているのですが、やはりそのお金を使う健康な体や、一緒に分かち合う仲間というコミュニティがなければ、本当の意味での将来性はないと考えています。そこまで考えて、コミュニティづくりの応援を行うというところまで行っている企業はあまりないのではないのかなと。


 健康寿命を延ばすために、トライアスロンのスポンサーをやっていて。


――ポスターがありましたね。


 そうなんです。トライアスロンコーチのランニングセミナーを開催するなど、月に1度、そういったイベントやセミナーを続けています。


 どんなに儲かる良い物件があったとしても、健康でなければ、コミュニティがなければ使うことはできませんし、喜びを分かち合う仲間もいないと、本当の人生の幸せっていうのはないだろうと。


 お金を儲けることは、幸せになる手段の一つにすぎないという位置付けなんです。皆様、なぜ例えば株式投資をするのかと言うと、お金を儲けるためと。ただなぜお金を儲けるかって言うと、将来幸せになりたいとか、不安のない生活を送りたいって、たぶん最終目標は同じなんです。その手段として株式投資とか不動産投資とか、それこそ仮想通貨とかいろいろあると思うのですが、結局手段はなんでも良くて、幸せになれればいいので


 それを、不動産でお手伝いできる部分もあれば、株でないとできない部分もあると思うので、その手段を選んでいただきたいっていう。ただ、多くの方が、本当は何をしたいのかを分からずに投資を始めてしまい、失敗している方が多いように思います。


 ご自身がいくらぐらいお金があれば幸せになるのかという目標をしっかり決めていただき、それが本当に不動産ならばやっていただければいいと思いますし、株式っていう方がいらっしゃれば株でやっていただいてもいいですし、組み合わせた方が自分の幸せに近いんだっていうことであれば組み合わせていただければいいと思うんです。


 そういうサイトはいま、世の中になくて。でもミンカブさんのように、ほかの色々な金融商品のサイトを、とにかく10年かけて作りながら、ほかの新しいものをどんどん取り入れて、やっぱり皆さんの幸せになる情報源を対等に出すっていうサイトは今までなかったので。そういうところは非常に弊社としても、共通の理念としてはたぶん近いものがあるので、ご協力していきたいなっていうところはあります。


 私はいつもそういう話をさせていただいて、保険のプロフェッショナルの方もいらっしゃいますし、不動産のプロフェッショナル、株のプロフェッショナルの方もいるのですが、そこが横で連携を組んで1人のお客様に価値を提供するということはなかなかできません。それぞれのプロを選び組み合わせるのは素人のお客様なんです。それを、やはり販売する側、情報を提供する側もプロフェッショナルを育て、その横の連携を上手くつなげたりとか、お客様が選択肢を選べるような、そういう時代になれば良い会社が本当に残って、詐欺的なことをする会社っていうのは淘汰されて、たぶん皆さんが喜んでいただけるような世の中になっていくんじゃないかなと、そう考えています。

minkabuPRESS