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申告・申請・届出

不動産投資における不動産登記とは?自分で行う方法や手順を解説

八木 チエ
2020/03/25

自分の不動産であることを証明するためには、「不動産登記」をする必要があります。

一般的には「不動産登記」は決済が終わったタイミングに行われます。ご自身で対応することも可能ですが、専門家である司法書士に依頼するケースがほとんどです。

この記事では「不動産登記がなぜ必要なのか」など、不動産登記の基本的なことから、自分で不動産登記をする方法などを解説します。

不動産登記とは 

そもそも不動産登記には、どのような意味があって行われている制度なのでしょうか。

基本的に不動産は高額で売買されるもの。そんな高額な財産が誰かに乗っ取られてしまったり、勝手に使われたりしてしまうと厄介です。また、その不動産を持っていない人が、あたかも保有しているように偽って売却してお金を得ようとする人がいるかもしれません。

このようなトラブルを避けるために、不動産を保有していることを対外的に示すことができるのが「不動産登記」という制度。

不動産登記をすることで 、その不動産の権利関係など様々な情報を登記します。登記が完了すると、法務局が管理する帳簿に記録され誰もが閲覧することができるようになります。

誰でも閲覧できることで、他人に不動産を保有していることを示し、第三者が悪用しようとした場合に防ぐことが可能となるのです。

このような不動産の権利関係に関して示すことを「権利に関する登記」と言います。

「権利に関する登記」は不動産を所有する権利である「所有権」と、不動産を担保にした場合などに設定される抵当権のような「所有権以外の登記」に分けられます。

この権利関係を見る事で、その不動産について誰がどのような権利を持っているかを判別が可能です。

もう一つ、登記の大きな役割は不動産がどのようなものであるかを示すことです。

どのような不動産であるかを示すものは「表示に関する登記」と呼ばれ、表題登記と呼ばれる箇所に建物の所在地、地目、面積等が表示されています。

建物を新築した際には必ず表題登記をすることになります。

また、リフォームなどにより建物に変更が生じた場合は「変更登記」が必要です。変更登記をすることにより、不動産が現在どのような状態であるかを示すことができます。

また、記載に誤りがあった場合は「更生登記」、建物を取り壊してなくなった場合等は「滅失登記」を行い、建物の最新情報を常に示しておく必要があります。

常に建物がどのような状態かを示しておくことも、不動産登記の重要な役割となっているのです。

「不動産登記」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:→不動産登記って何?不動産投資と不動産登記の関係

不動産を登記しないとどうなる?

不動産を登記しなければ様々な不都合が起こることになります。実際にどのような不都合が起こるのか確認しておきましょう。

売却は非常に難しい

不動産を登記していない、いわゆる「未登記物件」は、全く売却ができないわけではありません。

しかし、登記をしている物件に比べると「売却は非常に困難」であると言えるでしょう。

登記とは、対外的に誰が不動産を持っているかを示す役割があります。逆に言うと登記がされていないということは、対外的に自分が持っていることを示すことができないということです。

登記がされていない不動産を購入するということは、買い手側がトラブルに巻き込まれる大きなリスクが伴います。また、未登記の不動産では融資を受けることができないため、融資を受けて投資用の建物を建築しようとしている方は購入することができません。

買い手側がリスクを承知で不動産を購入する可能性は非常に低いので、未登記物件の売却は基本的に難しいと考えた方が良いでしょう。

売却するのであれば、まずは不動産の登記をしてから売却することになります。

相続が発生した際に権利関係が複雑になる

未登記不動産をそのままにしておくと、未登記のまま保有者が亡くなってしまう可能性があります。

未登記のまま保有者が亡くなると、権利関係が更に複雑になってしまいます。

例えば、登記上の所有者(祖父A)が既に亡くなっていて祖父Aの家族構成は妻と子ども二人だとしましょう。

不動産を長男Bがその土地を相続したとします。その後未登記のまま長男Bが亡くなって孫C(登記名義人の孫)に相続させる場合、最終的に長男Bの子である孫Cが不動産を所有することになります。しかし、長男Bは登記名義人ではないため、祖父Aからの名義変更が必要となります。

不動産の登記は遺産分割協議書が必要となりますが、長男Bが登記名義人ではないため、祖父Aと長男B両方の相続に対する遺産分割協議が必要となります。

そうなると、祖父Aの相続人にまで書類の提出を求める必要があり、長男Aの兄弟(孫Cのおじやおば)、や長男Aの兄弟が亡くなっている場合はその子ども(孫Cの従兄弟)にまで手続きを依頼する可能性が出てしまいます。

このようにならないためには、次の相続が発生する前に登記を行うことが重要です。

不動産登記は自分でできる?

不動産登記は費用を支払い司法書士などに依頼するケースも多いですが、自分ですることも可能です。

現在は司法書士などの専門家に頼むケースがほとんどですが、実は、不動産登記法には自分で登記を行うことが原則とされています。

しかし、現実には素人には難しいケースもあります

どのようなケースでは専門家に頼んだ方が良いのでしょうか。

自分でできるケース

不動産登記を比較的容易に自分でできる主なケースは以下の通りです。

  • 相続により不動産を取得した場合「所有権移転登記」
  • 現金一括購入で不動産を取得した場合の「所有権移転登記」
  • 建物を取り壊した際の「建物滅失登記」
  • 抵当権が必要無くなった際の「抵当権抹消登記」

自分でできる代表的な不動産登記は、相続による不動産を取得した場合の所有権移転登記です。相続人との権利関係が複雑で無ければ、比較的簡単に登記手続きができます。

その他でも、上記に記載しているような登記であれば、それほど複雑な手続きではありませんので自分で十分登記手続きが可能です。

司法書士などの専門家に依頼すると費用が発生しますので、ご自身でされることを検討してみても良いでしょう。

専門家に依頼した方が良いケース

自分で行うことができない不動産登記の代表例は、住宅ローンを借りる際の「所有権移転登記」とそれに伴う「抵当権設定登記」です。

抵当権とはお金を借りた人がお金を返せなくなってしまった時に、その不動産を売却して、代わりに弁済を得る権利です。

抵当権設定登記は所有権移転登記を同時に行う必要がありますが、抵当権設定登記と所有権移転登記は、買主とローンを借りる金融機関と共同登記になります。

共同登記では双方が同意しないと登記を行うことができませんが、金融機関は素人である買主が登記を自分で行うと主張してもほぼ確実に断られます。

なぜなら、登記が確実に終わらなければ、抵当権が設定できないため、金融機関にとって大きなリスクとなってしまうからです。

共同登記を行う金融機関の了承を得る事ができなければ、自分で登記を行うことはできないので、事実上自分で登記する事はできません。

もう一つ、自分で行うことができないのは新築マンションを取得した際の建物の「表題登記」です。

建物の表題登記とは地番や種類、構造、床面積を記載する建物の登記における表紙のようなものです。新築マンションの場合は建物と各部屋の表題登記を一括で行うこととなるため、区分所有の買主が自分で表題登記を行うことができません。

また、新築一戸建ての場合に住宅ローンが絡まず、現金一括購入の場合は自分でも表題登記が可能です。

しかし、表題登記の提出用紙や記載方法にも、細かなルールがあるため、簡単ではありません。

新築建物の場合は、中古建物の所有権移転よりも手続きが複雑となるため記載することも多いため、司法書士などの専門家に依頼することも検討しても良いでしょう。

不動産登記の方法は?

ここからは不動産登記を自分で行う際の方法について解説いたします。

不動産を取得する際には必要な書類を集めて、法務局に申請書を提出します。

申請書が提出されると、法務局で調査を行い、問題なければ登記完了。問題があれば、申請者に返却されるという流れになります。

登記申請には以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 不動産を取得する原因がわかるもの(売買契約者や遺産分割協議書等)
  • 不動産を取得する人の住民票
  • 売主や相続人の印鑑証明(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記識別情報

上記の書類が整ったら法務局へ申請します。

法務局の管轄は法務局のHPで確認できます。

参考:http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

法務局で書類が受理され、不備が無い場合は「登記識別情報」と「登記完了証」を受け取ることができ、登記手続きは完了。不備がある場合は法務局から書類が返却され、書類を再提出する必要があります。

簡単な登記手続きの種類であれば、ご自身で登記手続きを行うことで、費用を節約できます。

但し、ひとつご注意いただきたいのは司法書士などの報酬は節約できますが、「登録免許税」は節約できないということです。

司法書士には司法書士自身の報酬と登録免許税を合計で支払いますが、支払った全額が司法書士の報酬となっているわけではありません。登録免許税は、あくまで税金を支払っているため、司法書士に頼まず、自分で登記手続きを行ったとしても必ずかかる費用です。

自分で登記をすれば、まったくお金がかからないわけでありませんので、覚えておきましょう。

まとめ

不動産の登記についてご説明しました。

不動産登記は対外的に不動産を保有していることを示す大切な手続きです。相続や売買により不動産を取得した際は、忘れずに手続きを行うようにしましょう。

また、不動産登記と一口に言っても不動産登記には様々なケースがあります。ご自身で行う事ができるケースと、ご自身で行うことは実質的にできないケースがありますので、しっかりと見極めることが重要です。

ご自身で行うことで、司法書士などの専門家に支払う報酬を節約できますが、慣れていない人にとってはかなり手間がかかる作業であることも事実です。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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