脱サラして不動産投資を確実に成功させる方法

こちらの記事をお読みの方の中で、不動産投資をして脱サラリーマンを考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そもそも不動産投資だけで脱サラリーマンができるのか、脱サラリーマンをするにはいくらの投資をする必要があるのかなどについて詳しく知りたい方も多いでしょう。

また、実際に不動産投資で脱サラリーマンの経験談についても知りたいところです。

そこでこちらの記事では、これから不動産投資で脱サラリーマンを検討されている方向けに、ご自身に合った投資方法、注意すべきポイントなどについてまとめました。

脱サラリーマンを目指している方はぜひ最後までお読みください。

そもそも不動産投資で脱サラリーマンができるのか？

最初に結論から申し上げますと、不動産投資で脱サラリーマンはできます。

ただし、短期間で目標を達成することが難しく、ご自身の属性によって時間がかかることも事前に認識しておく必要があります。

脱サラリーマンの条件とはなにかを明確にする

もしあなたに「脱サラの基準はなんですか？」と聞かれた時、明確な数字を答えることができますか。

実は、脱サラの定義を明確にせず、漠然とした目標に持っている方も多いのではないでしょうか。

脱サラするには、今の給与を基準にするのか、それとも今よりも高い収入を目指すのかなど明確な目標を設定することが重要です。

例えば今の月収の40万円を目標にして脱サラにするのであれば、不動産投資の家賃収入で毎月40万円の収入を得られることが目標になります。月収60万円を脱サラの目標にするなら、毎月の家賃収入は60万円を得られるよう目標設定する必要があります。

まずは脱サラの目標を最初に決め、それから投資プランを決めていきましょう。

自分に合った投資プランを立てる

目標が決まりましたら、投資プランを立てるようにしましょう。

ここで注意していただきたいのは、無理のない自分にあった投資プランを立てることです。

中には今のご自身の状況で設定されている目標を達成するのは、なかなか厳しい方もいらっしゃるでしょう。その場合は、無理して融資をして物件を購入するのではなく、きちんと返済のできる投資プランを立てることが重要です。

不動産投資は融資を活用して、少ない自己資金からスタートできるのは大きなメリットです。

しかし、中には融資枠をいっぱいいっぱいまで融資を受けてしまい、毎月の返済に追われている方も多くいらっしゃいます。場合によっては返済が追いつかなくなり、自己破産まで追い込まれた方も少なくありません。

自己破産をすると本末転倒な結果になってしまいますので、無理のない投資プランであることを認識しておきましょう。

信頼できる担当者を味方につける

不動産投資の場合は、融資による資金調達、物件の買い増し、税金関連、物件管理など多岐にわたり様々な分野が関わってきます。

初心者の方が1人でプランニングを立てるには、非常にハードルが高い作業と言えます。

そのため、信頼できる担当者を味方につけて、プロに自分に合ったプランニングを提案してもらうことが重要です。また、長期に渡り担当者と付き合っていきますので、ノウハウだけで判断するのではなく、自分との相性についても判断しておく必要があります。

サラリーマンを辞めず副業として不動産投資をお考えの方は下記を参考にしてみてください。

一棟投資物件にてプランニングする

不動産投資には大きく2つの投資種類があります。

一つ目は一棟投資物件が挙げられます。

一棟投資物件のメリット

一棟投資物件のメリットは、なんと言ってもキャッシュフローが取れるところです。

一括で土地と建物を所有でき、複数の部屋を所有することによって月々のキャッシュフローがよくなります。

例えば8部屋の一棟物件を所有する場合は、1部屋の家賃が6万円と想定し、満室であれば月々の家賃収入は48万円になります。

また、一棟投資物件の場合は土地も自分の所有となりますので、たとえ建物は築年数が古くなるにつれ評価が出なくなったとしても、土地を所有しているだけでも価値はゼロになることがないことも大きなメリットと言えます。

一棟投資物件のデメリット

一方、デメリットとしては、やはり物件金額が大きくなることです。

借地権つきの一棟投資物件を購入する選択肢もありますが、物件数が少ないことから一般的には土地も合せて購入するケースがほとんどです。土地の面積にもよりますが、都内であれば8,000万円〜数億円位の物件が多くなります。

地方エリアになると土地の価格が下がることによって物件価格も下がりますが、それでも5,000万円前後が一つの目安となるでしょう。

また、一棟投資物件の場合は、定期的に物件の修繕をする必要があり、修繕費用など物件の維持費が高くなるケースが多くなるのもデメリットといえます。

一棟投資物件に適している人

一棟投資物件は物件の価格が高くなることから、融資を受ける際の審査条件が厳しくなっています。

一般的には一棟投資物件の融資を受けるには、年収1,000万円が一つの基準と言われています。また、スルガ銀行などの不祥事の影響を受けて、一棟投資物件の融資は非常に厳しくなっています。

もちろん物件によって異なるのですが、フルローンで利用できる物件が非常に少ないです。ほとんどの物件は3割前後の頭金が必要になるため、自己資金がない方はなかなか厳しいでしょう。

そのため、一棟投資物件を活用することによって比較的に短期間にて脱サラすることは可能です。ただし、そもそもスタートするには非常にハードルが高いので、まとまった自己資金を用意できる人に適した投資方法といえるでしょう。

区分マンション投資にてプランニングする

2つ目の投資方法は区分マンション投資です。

区分マンション投資のメリット

一棟投資物件と比較して区分マンション投資のメリットは、物件価格が比較的に安いことです。

とはいえ、東京オリンピック開催が決定してから、区分マンションの価格は右肩上がりと価格が上昇し続けてきていますので、人気のあるエリアの物件はそれなりの価格になっています。

また、一棟投資物件とは異なり、区分マンションの場合は物件全体の管理はオーナーが対応する必要がなく、自分が所有している物件の賃貸管理のみとなっています。

賃貸管理会社に管理を依頼すれば、ほとんど手間をかけずに物件を所有できるのは大きなメリットとして挙げられます。

物件の修繕費用も一棟投資物件と比較して、安く抑えることができるのもメリットといえます。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資は一棟投資物件と比較して、キャッシュフローが悪くなるのがデメリットといえます。

区分マンションの融資は、評価が出る物件であればフルローンを利用できますが、その分月々の返済割合が大きくなるため、キャッシュフローはほとんど手元に残らなくなります。

そのため、区分マンションでキャッシュフローを残すには、いかに早く無借金の物件を作るかがポイントになります。

なお、区分マンション投資して団体信用生命保険に加入することによって、生命保険に代わる役割を果たしてくれます。今まで加入していた生命保険を見直して、余計な保険料を手元に残すことができます。

区分マンション投資に適している人

一棟投資物件とは異なり区分マンション投資の場合は、融資を活用してフルローンを利用できますので、比較的少ない自己資金からスタートできます。

融資を受ける条件として、年収500万円が一つの基準となっており、それにクリアした方は適しているといえるでしょう。

ただし、ほとんど自己資金を持っていない方は注意が必要です。

なぜならば、区分マンションでも物件を購入したあとに、エアコンなどの設備が壊れたといった突発的な出費があるからです。

突発的な出費に備えて、ある程度手元に自己資金を持っておく必要があります。

不動産投資の他にも分散投資する必要がある

投資をする際に、分散投資が鉄則です。

それはどんな投資商品にもメリットとデメリットがあり、他の投資商品でリスクヘッジする必要があるからです。

例えば、今回の新型コロナウイルスの影響を受け、株価は暴落したにも関わらず、不動産投資は安定した家賃収入を得ることができています。

このように経済の動きに連動する株価と対照に、不動産投資は影響を受ける時期が遅くなることによって、対策を立てることができます。

逆に不動産投資は長期に渡り適した投資商品ではありますが、どうしても時間がかかってしまいます。

期間を短縮して脱サラを目指している方は、他の投資商品にも少しずつ投資していく必要があるといえます。

実際に不動産投資して脱サラしたブログ3選

最後に実際に不動産投資を実践して、脱サラができた方のブログをご紹介します。

みなさんの実践方法を一つの参考にしていただけたらと思います。

まとめ

今回は不動産投資をして脱サラについて書きましたが、参考になりましたでしょうか。

不動産投資は長期に渡り資産形成に適した投資商品ではありますが、目標達成するには期間がかかることを認識しておく必要があります。

一方、少ない自己資金で資産形成できるのは、不動産投資ならではのメリットにもなりますので、ぜひご自身の属性に合った投資プランで進めていただけたら幸いです。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。