不動産投資を行っている方や検討している方の中で、上記のような法定耐用年数に対する疑問を持っている方は少なくありません。
法定耐用年数とは、財務省が定めた資産ごとの耐用年数のことで、銀行の融資や税金の計算に関係する不動産投資において非常に重要な知識であるためです。
そのため、この記事では不動産投資において法定耐用年数が重要な理由や法定耐用年数を計算に使用する減価償却について、詳しく解説していきます。ぜひ最後まで読んで頂き、不動産投資の税金の計算などの参考にして頂けると幸いです。
法定耐用年数とは、財務省が定めた資産ごとの耐用年数のことです。不動産だけでなく、車や器具、機械などにも定められています。
税務上で利用するために設けられているため、劣化などで使用に耐えられなくなる物理的耐用年数とは、全く異なるものです。また、よく間違えられるものとして、国土交通省が定めている経済的耐用年数というものもあります。経済的耐用年数とは、市場において資産の価値がある期間を示したものです。いずれにしろ、法定耐用年数とは全く異なるものであるため、詳細に理解する必要があります。
法定耐用年数は、構造と建物の用途によって耐用年数が違います。構造ごとの耐用年数は以下です。
| 構造 | 用途 | 年数 |
|---|---|---|
| 木造 | 事務所 | 24年 |
| 店舗・住宅 | 22年 | |
| 飲食店 | 20年 | |
| 旅館・ホテル・病院・車庫 | 17年 | |
| 公衆浴場 | 12年 | |
| 工場・倉庫（一般用） | 15年 | |
| 木骨モルタル造 | 事務所 | 22年 |
| 店舗・住宅 | 20年 | |
| 飲食店 | 19年 | |
| 旅館・ホテル・病院・車庫 | 15年 | |
| 公衆浴場 | 11年 | |
| 工場・倉庫（一般用） | 14年 | |
| 鉄筋コンクリート（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 事務所 | 50年 |
| 住宅 | 47年 | |
| 飲食店（延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が30％超えるもの） | 34年 | |
| 飲食店（延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が30％以下のもの） | 41年 | |
| 旅館・ホテル（延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が30％超えるもの） | 31年 | |
| 旅館・ホテル（延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が30％以下のもの） | 39年 | |
| 店舗・病院 | 39年 | |
| 車庫 | 38年 | |
| 公衆浴場 | 31年 | |
| 工場・倉庫（一般用） | 38年 | |
| れんが造・石造・ブロック造 | 事務所 | 41年 |
| 店舗・住宅・飲食店 | 38年 | |
| 旅館・ホテル・病院 | 36年 | |
| 車庫 | 34年 | |
| 公衆浴場 | 30年 | |
| 工場・倉庫（一般用） | 34年 | |
| 金属造 | 事務所（骨格材の肉厚4ミリメートルを超えるもの） | 38年 |
| 事務所（骨格材の肉厚3ミリメートルを超えて、4ミリメートル以下のもの） | 30年 | |
| 事務所（骨格材の肉厚3ミリメートル以下のもの） | 22年 | |
| 店舗・住宅（骨格材の肉厚4ミリメートルを超えるもの） | 34年 | |
| 店舗・住宅（骨格材の肉厚3ミリメートルを超えて、4ミリメートル以下のもの） | 27年 | |
| 店舗・住宅（骨格材の肉厚3ミリメートル以下のもの） | 19年 | |
| 飲食店・車庫（骨格材の肉厚4ミリメートルを超えるもの） | 31年 | |
| 飲食店・車庫（骨格材の肉厚3ミリメートルを超えて、4ミリメートル以下のもの） | 25年 | |
| 飲食店・車庫（骨格材の肉厚3ミリメートル以下のもの） | 19年 | |
| 旅館・ホテル・病院（骨格材の肉厚4ミリメートルを超えるもの） | 29年 | |
| 旅館・ホテル・病院（骨格材の肉厚3ミリメートルを超えて、4ミリメートル以下のもの） | 24年 | |
| 旅館・ホテル・病院（骨格材の肉厚3ミリメートル以下のもの） | 17年 | |
| 公衆浴場（骨格材の肉厚4ミリメートルを超えるもの） | 27年 | |
| 公衆浴場（骨格材の肉厚3ミリメートルを超えて、4ミリメートル以下のもの） | 19年 | |
| 公衆浴場（骨格材の肉厚3ミリメートル以下のもの） | 15年 | |
| 工場・倉庫（骨格材の肉厚4ミリメートルを超えるもの） | 31年 | |
| 工場・倉庫（骨格材の肉厚3ミリメートルを超えて、4ミリメートル以下のもの） | 24年 | |
| 工場・倉庫（骨格材の肉厚3ミリメートル以下のもの） | 17年 |
上記のように定められているので、自分が所有している不動産の法定耐用年数を知りたい場合は、建物の構造を調べるようにしてください。
詳しい内容は以下の国税庁のホームページで参照できます。
参考URL：国税庁
建物付属設備とは、建物と一体となって機能する設備のことです。例えば、エアコンやエレベーター、火災報知器などが挙げられます。
建物付属設備の法定耐用年数は以下です。
| 名前 | 内容 | 年数 |
|---|---|---|
| アーケード 日よけ設備 | 主に金属製のもの | 15年 |
| 金属製以外のもの | 8年 | |
| 店舗簡易装備 | 小売店などの内装設備（例えば、陳列棚やカウンター） | 3年 |
| 電気設備 （照明設備） | 蓄電池電源設備 | 6年 |
| 蓄電池電源設備以外のもの | 15年 | |
| 給排水・衛生設備、ガス設備 | ガス配管や排水用ポンプなど | 15年 |
このように設備ごとに法定耐用年数が定められているため、間違わないように注意する必要があります。
法定耐用年数が不動産投資において重要な理由は次の2つです。
それぞれについて、説明します。
法定耐用年数は税金計算で出てくる減価償却費をもとめるために必要な要素です。そのため、税金に大きく関係してきます。
減価償却費は経費計上が出来るため、課税対象となる利益を抑えて、納税額を抑えることが可能なためです。ちなみに、減価償却とは時間経過に合わせて低下していく建物などの固定資産の価値を減少させる手続きのことを指します。
法定耐用年数は金融機関の住宅ローンや不動産融資にも関係すると言われています。年数が過ぎている不動産には融資しないという金融機関が珍しくないためです。実際に法定耐用年数によって融資期間が決められるケースは多く、耐用年数を超えた期間の融資を引き出すことは安易ではありません。
ただし、法定耐用年数は明確な基準ではなく、あくまで参考にする基準であることを覚えておいてください。銀行や金融機関によって、融資の判断基準は異なります。
前述したように、法定耐用年数は減価償却費の計算に関係しています。では、不動産投資における減価償却費はどのように計算するのでしょうか？それは以下の2つの方法で計算します。
それぞれについて説明します。
定率法とは、資産の残存価格に対して一定の割合で減価償却費を計上する方法です。そのため、初年度の減価償却費が最も高額で、毎年減少していくことが特徴になります。計算式は以下です。
未償却残高＝取得価格−累計の減価償却費（初年度は0円）
減価償却＝未償却残高×定率法の償却率
定率法の償却率については、以下の3つがあります。
| 名称 | 取得時期 |
|---|---|
| 旧定率法 | 2007年3月31日までに取得したもの |
| 250％定率法 | 2007年4月1日〜2012年3月31日までに取得したもの |
| 200％定率法 | 2012年以降に取得したもの |
旧定率法の償却率については下記のサイトの「別表第七」に記載されています。
出典：電子政府の総合窓口（e-Gov）
一方で、250％定率法の償却率は、定額法の償却率を2.5倍したものです。例えば、定額法の償却率が0.300なら0.750の償却率になります。
同様に、200％定率法の償却率は、定額法の償却率を2倍にしたものになります。定額法の償却率が0.300なら0.600の償却率です。
定額法とは、毎年定額の減価償却費を計上する方法です。現在、建物の減価償却は定額法のみが使用されています。計算式は以下です。
取得価格×定額法の償却率＝減価償却費
定率法の償却率については下記のサイト「別表八」に記載されています。
出典：電子政府の総合窓口（e-Gov）
通常の不動産と投資用や事業用不動産の減価償却費の計算方法は異なります。さらに、不動産を購入した時期によっても以下のように異なるため、注意が必要です。
このため、自身がいつ不動産を取得したのか、把握しておくことが重要になります。
投資用の中古不動産を購入した場合は耐用年数を何年にするのかが問題になります。耐用年数を求める計算は次の2つのパターンがあります。
それぞれについて説明します。
法定耐用年数を超過していない場合の計算式は以下になります。
「中古不動産の耐用年数＝法定耐用年数−経過年数＋経過年数×0.2」
例えば、築15年の木造アパートを購入した場合の計算は以下です。
22年（木造住宅の法定耐用年数）−15年（築年数）＋15年（築年数）×0.2=10
築年数15年の木造アパートの耐用年数は10年になります。
法定耐用年数を超過している場合の計算式は以下になります。
「中古不動産の耐用年数＝法定耐用年数×20％」
例えば、築25年の木造アパートを購入した場合は以下の計算です。
22年（木造住宅の耐用年数）×20％=4.4
ただし、端数は切り捨てるため、築25年の木造アパートの耐用年数は4年になります。この4年の償却率を知ることで、減価償却費をもとめることが可能です。
では、具体例を２つ挙げて計算します。
前提条件は下記となります。
9,000万円（購入価格）×0.022（償却率）×12（業務使用月数）÷12＝198万円（減価償却費）
上記のように、法定耐用年数は47年、減価償却費は198万円になります。
前提条件は下記となります。
47年（法定耐用年数）−14年（築年数）＋14年（築年数）×0.2＝35年（購入物件の耐用年数）
9,000万円（購入価格）×0.029（償却率）×12（業務使用月数）÷12＝216万円（減価償却費）
上記のように、法定耐用年数は35年、減価償却費は216万円になります。
不動産投資において法定耐用年数は、減価償却費や銀行からの融資に影響を与える重要な要素です。特に減価償却費は節税するために重要なポイントなので、計算方法を理解しておく必要があります。
不動産投資の税金を計算するためにも、ぜひこちらの記事で紹介したポイントを参考にして頂けますと幸いです。
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