【３分でわかる】空室保証と滞納保証の違いとは？不動産投資初心者の方向けに詳しく解説！

近年、会社員の方で不動産投資を始める方が増えてきています。

取り組んでいる方が増えているが故に、メリット・デメリットが広く伝えられるようになりました。

始めてみたいけど、実際にスタートしていることを躊躇している方の中には、

このように考えている方が多くいらっしゃるようです。

そんな方でも、「保証制度」をきちんと理解していると、一歩が踏み出せるかもしれません。

こちらの記事では、空室保証と滞納保証の違いやメリット・デメリットを不動産投資初心者の方向けに解説していきます。ぜひ最後までお付き合いください。

空室保証とは？

オーナーの方が、毎月保証料を払うことで、空室になった際に家賃を保証してもらうことができる仕組みとなっています。

保証額は満額ではなく、家賃の80%～90％の保証であることが一般的となっています。なお、保証をしてくれるのは、「家賃保証会社」です。

入居者がいて、家賃がきちんと取れている時には、当然のことながら、家賃保証会社からは一銭も受け取ることができません。

しかし、保証料がかかるこということで、「保険」と似たような性質を持っています。

メリット

空室時のリスクヘッジになるということです。

後述するサブリースも似たような家賃保証がありますが、サブリースは家賃の70％～80％の保証にとどまるケースが多く、保証金額については空室保証の方に優位性があります。

また、空室保証を付けることで、金融機関からの融資を受けやすくなることがあります。

融資を受けるためには、申込者自身の属性（年収・勤続年数・他の借入状況）や、物件自体の属性に問題がないことが大前提としてあります。

しかし、より審査に通りやすくするために、毎月最低限の保証が受けられる空室保証を付けておくことによって、プラスに評価されるケースもあります。

デメリット・リスク

繰り返しになりますが、100％の家賃が保証されるわけではありません。

また、入居者がきちんといる時でも、保証料がかかってくるということです。

入居率が高い場合には、保証料を保険でいうところの所謂「掛け捨て」のような状態になります。

また、サブリースでは物件管理まで含んだ契約になっているのが一般的ですが、こちらの空室保証には、物件管理までは含まれていません。

管理については、別途管理会社と契約を結ぶ必要があります。

滞納保証とは？

滞納保証の契約を結ぶのは、オーナーではなく入居者です。

入居者が保証会社に保証料を支払うことで、万が一家賃を滞納してしまった際に、保証会社がオーナーに対して家賃を立て替えて払ってもらえる仕組みとなっています。

なお、保証をしてくれるのは、「家賃保証会社」です。

かつて、入居者が賃貸契約を締結する際には、家賃滞納や諸問題が生じた際に、頼みの綱として、連帯保証人を立ててもらうことが一般的となっていました。

しかし、近年では

といったことに起因し、滞納保証を利用する入居者が増えています。

メリット

こちらの契約は、入居者と滞納保証会社との間で結ばれる契約となります。保証料も入居者負担です。

よって、オーナーは身銭を切る必要はありません。なおかつ、加入には一定の審査があります。

家賃滞納のリスクが高い方は、審査の段階でスクリーニングをかけられることから、優良な入居者が集まりやすくなります。

オーナーにとっては、コストをかけずに、優良な入居者を集めることができるので、一挙両得の仕組みです。

滞納保証の名前の通り、家賃を滞納されてしまった場合でも、保証会社が保証してくれるため、家賃収入がなくなることはありません。

また、あまり家賃不払いによって、訴訟に発展してしまった際の訴訟費用や、原状回復費用、残置物の撤去費用などを負担してくれる会社もあります。

デメリット・リスク

こちらの保証は、あくまで入居者がいる時に適用される保証です。

そもそも、入居者がいない（＝空室）の場合には、適用されません。

滞納保証の金額は、マチマチです。

せっかく、物件を気に入ってもらい入居する意思表示をしてもらっていたとしても、滞納保証料がネックとなってしまい、他の物件に決められてしまったというケースもあるようです。

入居者にとって、物件を契約する際に払うのは、保証委託料だけではありません。敷金や礼金、家賃や仲介手数料なども一緒にかかってくるので、負担が大きくなります。保証委託料については相場と比べて高くならない会社を選定することをオススメします。

家賃保証（サブリース）とは？

サブリースは、不動産会社が収益物件のオーナーから建物を一括で借り上げて、それを入居者に転貸する仕組みのことです。

本来、賃貸借契約はオーナーと入居者の間で取り交わされるものですが、不動産会社が間に入る形となります。

入居者がいる、いないに関わらず、家賃相場（家賃設定）の70％～80％を保証してもらえます。

入居者がいても満額の家賃を受け取ることはできませんが、一方で空室の際には保証をしてもらえるため、安定した収入を得ることができます。

なお、保証をしてくれるのは、「不動産会社」です。

メリット

一番のメリットは、入居者がいる、いないに関わらず、毎月一定の家賃収入が得られることです。

また、管理業務もサブリースの会社が担っているケースが多く、空室保証の際にデメリットとして挙げた、改めて管理会社を選定するといった手間が省けることになります。

デメリット・リスク

サブリースは、不動産会社が間に入っているため、家賃が満額入ってくることはありません。

相場としては、設定家賃の70％～80％となっています。

高いところでは、90％の保証をしてくれる所がある一方で、低いケースでは70％を割り込んでしまうケースもあります。

サブリース契約をオーナーにとって不利な条件で締結してしまうと、収入金額をローン返済額が上回ってしまい、大きな赤字となってしまう懸念があります。

また、契約の「見直し」の際に、「物件の価値が下がっている」、「エリアの相場が下落している」などの理由で、オーナーに入ってくるお金が大きく減少してしまう可能性があるのも事実です。

また、資産価値が上昇し、投資用不動産の売却をしようとしても、サブリース契約の期間中だと、それが叶わない可能性があります。

よって、サブリース契約を検討する際に、契約の内容まできちんと確認することが重要です。

不動産投資初心者には、どの保証が良いのか

ここまで、「空室保証」、「滞納保証」「家賃保証（サブリース）」と解説してきましたが、それぞれ、保証内容が異なります。

例えば、保険的な意味合いで、空室のリスクヘッジをしたい、かつ入居者の質を上げたいということであれば、空室保証や滞納保証の併用をすることもできます。

これらの保証は、まったく性質の異なるものなので、併用することが可能なのです。

どの保証が良いかどうかは、オーナーの方ご自身の運用方針によってことなります。

運用方針をしっかりと見つめ、どの保証を選択するかどうかを吟味することが重要となります。

まとめ

保証制度の違いについて解説してきました。

「空室リスク」や「滞納リスク」について対策がとれることがご理解いただけたでしょうか。

これまでこれらのリスクが不安だった方でも、この記事を読んで一歩を踏み出す勇気が出た方は、不動産投資をスタートしてみてはいかがでしょうか。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。