不動産投資における出口戦略とは？高値で不動産売却できるテクニックを解説！

不動産投資を成功させるためには、「出口戦略」が非常に重要だと言われています。
出口戦略がうまくいかないと、それまでの収益が吹き飛んでしまう可能性があります。

不動産売却の適切なタイミングは、いつなのでしょうか。

また、高値で不動産売却が出来るテクニックはどのようなことが挙げられるのでしょうか。

こちらの記事で解説していきますので、ぜひ最後までお付き合いください。

不動産投資における出口戦略とは？

不動産投資における収益の上げ方は大きく２パターンあります。

１つは、インカムゲイン方式と呼ばれる方法です。
投資用不動産購入後、第3者に賃貸して、家賃収入を得た上でそこからローン返済や経費などの差額で利益を得ていく方法です。

もう１つは、キャピタルゲイン方式と呼ばれる方法で、投資用不動産の価値が上がったタイミングで売却し、売却益を得る方法です。

不動産投資における出口戦略は、後者のキャピタルゲイン方式を指します。

出口戦略の重要性とは？

ほとんどの物件の価値は悲しいことにどんどん落ちていってしまいます。

既に不動産投資を行っている方は、ご存知だと思いますが、マンションの耐用年数が47年、木造の一戸建ての耐用年数は22年です。

裏を返せば、この期間を超えている物件は、建物自体の価値がないに等しいのです。

出口戦略の目的は、ご自身の将来の損失を抑えるためだといえます。

現在所有している収益物件が収益を出しているケースでは、オーナーの方にとっては手放すのが惜しいでしょう。

しかし、ベストなタイミングで手放すことが実はご自身の将来に渡って損をしない方法だといえるのです。

出口戦略では、「いかにして高く売り抜けるか」が大切です。

また、購入前の時点からこの「出口戦略」を意識した動きが必要となります。

不動産売却のタイミングとは？

減価償却期間の終了　

投資用不動産を購入すると、建物の躯体や設備などを減価償却し、毎年価値を減少させていきます。

減価償却は、建物がきれいに使われているとか、しっかりメンテナンスされていて新築同然といったことは全く関係ありません。

建物が建ってからの経過年数が影響しています。

この減価償却費は、実際にオーナーの手元からお金が出ていかないにも関わらず、不動産所得から経費として差し引くことが可能です。

不動産所得は、給与所得などと損益通算が可能なため、税金（所得税や住民税）の計算に用いられる課税総額を落とすことも可能なのです。

つまり、この費用を計上出来ている間は、少なくともオーナーの所得税や住民税の節税に寄与します。

しかし、減価償却期間が終了してしまうと、節税メリットが一気に落ちるため、投資用不動産を売却するタイミングの１つであるといえるでしょう。

投資用不動産を所有して「5年」を超えた場合

不動産を売却した際には「譲渡所得」が発生します。

課税短期譲渡所得金額（譲渡金額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額）に税率をかけて税金の計算を行いますが、所有していた期間によって税率が異なります。

期間の境目は「5年」です。

所有期間が5年を超えた場合に発生する譲渡所得を「長期譲渡所得」、5年以下の場合は、「短期譲渡所得」といいます。

長期譲渡所得の場合は、税率が15％（住民税の5%と合わせて20％）である一方で、短期譲渡所得の場合は、税率が30％（住民税の9%と合わせて39％）となっています。

なお、2037年までは、別途復興特別所得税もかかります。
出典：国税庁

譲渡所得にかかる税金という面では、5年以内かそうでないかで、2倍近くの差が出てきます。

所有している不動産を今現在で売却してしまっても利益が十分に出せるケースでも5年以内である場合には、税金面を考えて5年を超えるのを待つ方もいらっしゃいます。

この意味において「5年」が出口を考える1つの目安となるといってよいでしょう。

高家賃が取れているとき

高家賃が取れている時は、高値で売却するチャンスとなります。

なぜでしょうか。

そのためには、まず自宅としての「居住用不動産」と、賃貸して収益を生み出す「投資用不動産」では、取引価格の決まり方が異なることを抑えておかなければなりません。

居住用不動産は、取引事例比較法を用いて査定価格が算出されます。

この取引事例比較法は、築年数や立地、駅からの距離などの条件が似通っている過去の取引事例をもとにして査定価格が算出される方法です。
裏を返せば、上記の条件がほぼ同じであれば価格もさほど変わりません。

一方で投資用不動産は、「収益還元法」によって査定価格が算出されます。

収益還元法は、将来的に見込むことが出来る収益に応じて査定価格を決定する方法です。

例えば、築年数や立地、駅からの距離がほぼ同じであっても、収益力に差があれば取引価格に差が生まれるということなのです。

投資用不動産の収益源は、家賃収入がメインです。
よって、相場よりも高家賃が取れているケースでは、高値が付きやすいため、売却を検討するタイミングであるといえるでしょう。

保有している不動産を高値で売却するためのテクニックとは？

家賃を高めに設定する

第3章でも触れましたが、取引価格が取れている家賃に応じて変動することから、家賃を高めに設定しておくことが大切です。

しかし、「家賃を高く設定したけれど入居者がなかなかつかない・・・」ではいけません。
入居希望者が、その家賃に対して納得できる付加価値をつける必要があります。

付加価値をつける手段は色々あります。

例えば、インターネットを無料にすることです。

近年、Youtubeなどをはじめとした動画が多く視聴されるようになっています。ネット環境は、多くの方にとってニーズがあるといえます。
インターネットは、入居者が自分自身で契約すると、家賃とは別で4,000円～5,000円／月がかかります。

仮に家賃が相場よりも2,000円～3,000円高くとも、インターネットの費用がかからなければ、トータルとしては得になるため、入居してもらえる可能性が高くなります。

もう１つの例としては、賃貸用物件に初めからオーナー自ら家電を設置してしまうことです。

冷蔵庫や洗濯機、テレビなどの家電は決して安くはありません。
特に、入居希望者にとっては賃貸物件を契約する際に、保証料や引っ越し代などの費用がかさむため、有難いと感じる方もいらっしゃるでしょう。

この工夫をすることで、相場よりも高めの家賃を設定することができます。

複数の不動産業者に査定をお願いする

不動産を売却する際に、１つの業者だけで決めるのはいけません。

必ず複数の業者へ査定を依頼するようにしましょう。

高値で売却するためには、必須です。

不動産業者は、取引を成立させた際の仲介手数料を受け取ることで経営しています。
裏を返せば、決済まで行かなければ身入りはありません。

オーナー（売却希望者）に、ソッポを向かれないように購入希望者にも掛け合ってくれるでしょう。

また、売却価格が高いほど、仲介手数料の上限も高くなるため、不動産業者にとっても取引価格があがることは決して悪い話しではありません。

当サイトに掲載しているHOME4Uをぜひご活用ください。

リフォームしてから売却することも検討する

リフォーム自体にも、お金がかかるため絶対にした方が良いということではありませんが、資産価値の向上を図るためには有効な手段であることは間違いありません。

リフォームにかかる金額と、それによる売却価格への効果を天秤にかけなければなりませんが、売却価格に中々納得がいかない場合は、リフォームをしてから売却を考えることも一手だといえるでしょう。

まとめ

不動産投資の出口戦略について解説してきました。

出口戦略の重要性はご理解いただけたでしょうか。

現在投資用不動産をお持ちの方は、こちらの記事で解説した不動産売却のタイミングや高値で売り抜けるためのテクニックを参考にしていただけると幸いです。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。