みんかぶ不動産

不動産投資の融資(ローン)に必要な書類と取得方法

物件の購入方法
2019/01/022019/05/28

もくじ
  1. 1.スケジュールに余裕を持って書類を揃えよう
  2. 2.物件概要書
  3. 3.レントロール
  4. 4.売買契約書
  5. 5.重要事項説明書
  6. 6.登記簿謄本
  7. 7.公図
  8. 8.建築確認済証
  9. 9.身分証明書、印鑑登録証明書、住民票、健康保険証
  10. 10.所得を証明するもの
  11. 11.勤務先の会社概要、職歴書
  12. 12.納税証明書
  13. 13.資格等証明書
  14. 14.賃貸借契約書・支払通帳、既存ローンの返済予定表
  15. 15.団体信用生命保険申込兼告知書
  16. 16.法人の場合に追加で必要な資料
  17. 17.融資を受ける際に必要な書類チェックリスト
  18. 18.まとめ

1.スケジュールに余裕を持って書類を揃えよう

銀行との面談の日程が決まったら、必要な書類は余裕を持って揃えるようにしましょう。

書類を全て揃えてから銀行に面談の日程を打診してもよいでしょう。

手続きの際、書類に抜けや漏れなど不備があると、融資の審査を受けられないことがあるので、くれぐれも必要書類に不備がないように確認をしっかりしましょう。

2.物件概要書

物件名、所在地、土地建物の面積など物件の概要や法律上の規制など、物件に関する最低限の情報が記載された書面です。不動産業者に資料請求すれば入手することができます。

3.レントロール

対象物件の各テナントの賃貸借契約の状況が一覧できるようにまとめられた書類です。

対象物件の収益力を、テナントから支払われている家賃や共益費などから端的に把握するための書類で、不動産業者に資料請求すれば入手することができます。

4.売買契約書

売主、買主の間における不動産売買の約束事をまとめ、契約内容に同意したことを示す記名・捺印をした上で取り交わされる書類です。

売買にまつわる約束事の全てはここに記載された事項に則って遂行されます。売買契約を交わした時点で控えを渡されるので、大切に保管しておきましょう。また、チェックすべき内容は概ね以下の通りです。

● 売買対象物件の表示、面積など

● 売買代金の金額、支払時期・支払方法

● 物件の引き渡し時期、所有権移転登記の時期

● 契約解除に関する規定

● 違約金、損害賠償に関する規定

● 瑕疵担保責任に関する規定

5.重要事項説明書

売買契約前に、宅地建物取引士が物件に関する重要事項について説明する際に、発行される書面です。

非常に重要な書類ですので、内容について不明な点がある、情報が不足していると感じたら、直ちに売主や不動産業者に確認しましょう。 特にチェックすべき項目は以下の通りです。

● 権利関係に問題がないこと

● 建築基準法等の法令上の制限を受ける物件ではないこと、受ける場合は制限の内容

● 契約に関する事項(特に契約解除時や契約不履行時の取り決めについて)

6.登記簿謄本

登記簿謄本(登記事項証明書)は、不動産の登記内容を記録した書類で、主に不動産の所在地や大きさなどが記載された「表題部」と、所有者や抵当権などの権利関係が記載された「権利部」で構成されています。

登記情報はコンピューターに記録されているため、全国の法務局で登記事項証明書を取得できます。また、オンラインで請求することもできます。

7.公図

公図とは土地の登記所にある地図のことで、物件の周辺区画を記したものです。

地図としての精度はあまり高くありませんが、土地の形状や位置関係がわかるため、現在でも広く用いられています。公図は法務局で取得することができます。

8.建築確認済証

建物が法令を遵守していることを証明する書類です。この書類がないと建物の合法性を証明できません。

紛失してしまった場合は、役所で「建築計画概要書」を発行してもらう手続きが必要です。不動産業者に資料請求すれば入手することができます。

9.身分証明書、印鑑登録証明書、住民票、健康保険証

本人確認のための書類です。身分証明書は、運転免許証やパスポートなど写真入りのものが一般的です。

また、売買契約の際には実印が必須となりますが、実印の有効性を証明するために、印鑑登録証明書を提出する必要があります。

10.所得を証明するもの

融資の審査を受けるために源泉徴収票(前年分)、確定申告書(3年分)、給与証明書などの所得証明書類を提出します。会社勤務のサラリーマンであれば、給与証明書や源泉徴収票は会社から発行されます。個人事業主は確定申告書で収入の証明を行います。

過去の確定申告書は、確定申告を行った税務署の窓口で発行してもらうことができます。

11.勤務先の会社概要、職歴書

自分の経歴や現在の職業について説明するための書類です。特に定められた書式はありませんので、自分で作成しておきましょう。

12.納税証明書

たいていの場合、融資を受けるために直近3年分の納税証明書を提出します。

サラリーマンでも給与所得以外の所得がある場合は納税証明書を用意する必要があります。各税務署の窓口で発行できるほか、国税庁のホームページからオンラインで発行請求することができます。

13.資格等証明書

不動産関連の国家資格・公的資格(宅地建物取引士、不動産鑑定士、マンション管理士など)を証明する書類です。

不動産売買に関する知識・経験があることを客観的に証明できる材料になり、融資の交渉を有利に進めることができます。

14.賃貸借契約書・支払通帳、既存ローンの返済予定表

住宅ローン等の他社からの借り入れ状況、およびそれらの返済計画を説明するための書類です。銀行側は収入と負債の状況を総合的に判断して、融資可能額を判断します。自分で作成します。

15.団体信用生命保険申込兼告知書

病気や死亡などの理由で契約者が残債を支払えなくなった際に、保険料で残債を支払うために加入するのが団体信用生命保険(団信)です。

加入に必要な書類は銀行側が用意してくれます。

16.法人の場合に追加で必要な資料

個人ではなく法人として融資を受ける場合は、上記に加えて以下の書類が必要です。

● 決算書(損益計算書、貸借対照表)過去3期分

● 法人登記証明書

● 事業計画書

● 試算表 ・資金繰り表


17.融資を受ける際に必要な書類チェックリスト

書類名称内容
物件概要書物件名、所在地、土地建物の面積など物件の概要や法律上の規制など
レントロール各テナントの賃貸借契約の状態の一覧表
売買契約書売主、買主の間における不動産売買の約束事を記載した契約書
要事項説明書宅建取引士から物件に関する重要な事項について説明を受ける際の書類
登記簿謄本不動産の登記内容を記録した書類。「表題部」と「権利部」で構成
公図物件の周辺区画を気したもの。土地の形状や位置関係を確認できる
建築確認済証建物が法令を遵守していることを証明する書類
身分証明書本人確認のための書類。運転免許証やパスポートなどの写真入りのもの
所得を証明するもの源泉徴収票(前年分)、確定申告書(3年分)、給与証明など
勤務先の会社概要自分の経歴や現在の職業について説明するための書類
納税証明書給与所得以外の所得がある場合は納税証明書を用意する必要がある
資格等証明書不動産関連の国家資格・公的資格の所有を証明
支払通帳、既存ローンの返済予定表住宅ローン等の他者からの借り入れ状況などを記載
団体信用生命保険申込兼告知書加入に必要な書類は銀行側が用意
法人の場合決算書、法人登記証明書、事業計画書など


18.まとめ

不動産投資の融資を受けるために必要となる書類は多岐にわたります。

また、それぞれの書類にどんな情報が記載されていて、どのような点に気を付ければよいか把握しておけば、後々のトラブルを避けることにも繋がります。これらの書類を余裕を持って準備して、その後の手続きをスムーズに進められるようにしましょう。