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不動産投資で入居率を高めるには?改善方法や実力のある不動産会社を紹介

筆者: 八木 チエ不動産投資会社
2019/11/21

「不動産を購入した後、本当に家賃収入を獲得できるのか不安」

「購入した不動産の入居率を高める方法について知っておきたい」

不動産投資では賃貸物件から利益を得るために、入居者を増やしていくことが重要です。入居率が高ければ家賃収入も増えていき、ローンや諸経費の支払いで赤字になることを防げます。

最近では高い入居率を誇る不動産会社が多く、業者に入居希望者を集めてもらうことも可能です。この記事では入居率を高める方法や実力ある不動産会社について紹介します。


1.不動産投資では入居率が重要

自分が所有している賃貸物件に対して、どれくらいの入居者がいるのかを知るのに役立つのが入居率。

投資家が入居率を調べるには管理会社に問い合わせるか、自分で計算することが必要です。

例えば、とあるマンションにおける賃貸物件を5戸所有しているとして、その内1戸が空室であるとします。この場合は入居率が80%であり、ほとんどの物件に入居者がいることを分かります。

簡単に計算できる入居率は不動産投資における重要な指標であり、投資家は入居率に注意して不動産を運用すべきです。なぜ入居率が重要になるのか、理由や注意点について詳しく解説します。


(1)入居率が上がるほど売上も増える

基本的に不動産投資では継続して利益を得るために、入居者を集めることが必要です。

入居者がいなければ家賃収入を得られず、ローンなどの返済で赤字になるリスクがあります。

投資家は資産を増やすために不動産を購入する以上、赤字で資産が減っていく状況は避けなければなりません。「赤字は節税になる」というアドバイスはありますが、資金が減って返済が厳しくなるリスクは大きいのです。

たとえ購入した不動産によって節税できたとしても、節税額以上のコストが発生していればメリットはなくなります。投資家は不動産の入居率を常に意識して、なるべく売上を増やしていきましょう。


(2)入居率の悪化で赤字になりやすい

運用している不動産の入居率が悪化すると、毎月の運用コストにより赤字になる危険性があります。

不動産投資では入居率と利回りが比例する傾向であり、入居率が下がれば利回りも下がるからです。 

また、所有する物件の空室が長期化しないために、家賃を下げたり条件を低くしたりする場合もあります。低い入居率によって家賃は下がりやすくなり、投資家が赤字になる可能性は増大するもの。

入居率が高くなりやすい物件を運用することで、利回りの悪化や赤字を避けやすくなります。購入した不動産を資産として運用するために、入居率の低下に注意しましょう。


(3)入居率を高めるときのコストに注意

「物件の入居率を上げるために改善しよう」と思った投資家は多くいるはず。

確かに不動産投資では入居率を高めることが重要ですが、改善するときのコストにも注意が必要です。

投資家は毎月の家賃収入からコストを引いた金額分を手に入れられるため、コストが高ければ残る利益は少なくなります。高い入居率を実現したとしても、高いコストによって利益が残らなければメリットは少ないです。

一般的に入居率を高めるには広告や物件の価値向上という方法があり、これらの費用を知ることで利回りの悪化を防ぎやすくなります。それぞれの費用について詳しく見てみましょう。


①集客するための広告費用

自分が所有している不動産を多くの人々に知ってもらうには、宣伝や広告を活用することが必要です。

不動産会社に宣伝を依頼した場合、一般的に1か月分の家賃収入額を広告費として請求されます。

人口の少ない地域や競合の多いエリアでは集客するのが難しく、広告費が倍増するケースもあること。入居者の入れ替わり頻度が高い場合、空室期間や広告費により1年間に数か月分のコストが発生します。

なるべく広告費を減らすためには、需要の高い物件に投資することがポイント。すぐに入居者が集まる物件を購入することで、集客する手間やコストを抑えることができます。


②リフォームなど物件の価値を高める費用

入居者の退去や需要を高めるために、物件のリフォームを検討している投資家はいるでしょう。

リフォームするには数百万円の費用が必要であり、コストによって利回りが悪化しやすくなります。

例えばマンションをリフォームする場合、費用の相場は次の通りです。

  1. ・キッチン・浴室のリフォーム:80万円から100万円
  2. ・リビング・ダイニングのリフォーム:50万円から100万円
  3. ・寝室・玄関のリフォーム:20万円から40万円
  4. ・トイレ・洗面所のリフォーム:20万円から30万円

なるべく費用を減らすために、明らかに問題のある箇所だけリフォームすることを勧めます。


2.物件の入居率を高めるには

「なるべく利益を増やすために入居率を向上させたい」と考える投資家は多くいるはず。

家賃収入は入居者がいなければ発生せず、高い入居率を実現することで投資の失敗を防げます。

これから不動産に投資する人が知っておくべき、入居率を高める方法は次の5つです。

  • (1)立地のよい物件を購入する
  • (2)エリアの入居ニーズに合った物件タイプを選ぶ
  • (3)時代の流れにあった設備を導入
  • (4)不動産会社に集客を丸投げしない
  • (5)管理会社の変更を検討する

それぞれの方法について簡単に解説します。


(1)立地のよい物件を購入する

まだ不動産を購入していない人は、立地を最優先に考えて物件を探しましょう。

立地は入居率に大きく影響する要素であり、不動産を購入した後に立地を変えるのは不可能です。

例えば周辺のコンビニエンスストアやスーパーがある物件の場合、利便性が高くて入居者が集まりやすくなります。物件の入居率を高めるために、購入する物件の周辺環境を考慮することが重要です。


(2)エリアの入居ニーズに合った物件タイプを選ぶ

エリアによって入居する人の属性や年齢層は変わるため、そのニーズにあった物件を選ぶことも入居率を高めるコツです。

例えば単身者が集まるエリアの場合、ワンルームの需要が高くなる傾向があります。

逆にファミリー層が集まるエリアであれば、ワンルームの空室リスクは高まるもの。入居者のニーズから物件タイプを検討することで、入居率が悪化してしまう状況を防げます。


(3)時代の流れにあった設備を導入

築古物件を運用するときは、今の時代にあった設備を導入することで入居率を改善できる場合があります。

温水洗浄便座やエアコンといった設備があることで、空室リスクを減らすことが可能です。


(4)不動産会社に集客を丸投げしない

不動産投資している人には不動産会社に仲介を丸投げして、物件の運用に関わらない人が一定数います。

不動産会社は多数の物件を取り扱っているため、丸投げしていると宣伝や集客が不十分になるリスクがあります。

仲介してもらえる可能性を高めるために、定期的に不動産会社と連絡したり多少の値引きを許可したりすることを勧めます。


(5)管理会社の変更を検討する

不動産管理会社は玉石混交であり、中には人気の高い物件のみ顧客に紹介する業者もいます。

もし契約した不動産会社の入居率が悪いときは、契約先の変更を検討することがオススメです。

「空室対策」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:→不動産投資の空室対策は物件選びから!4つのポイントを解説


3.空室リスクの低い物件を見つけるには

コストや手間を抑えて入居率を高めるには、

物件の空室リスクが少なければ入居されやすくなり、家賃収入を維持しやすくなります。

投資家が空室リスクの低い物件を見つけるには、エリアの空室率や周辺施設をチェックすることがオススメ。人々からの需要が高い物件を探す方法について簡単に解説します。


(1)検討しているエリアの空室率をチェック

空室リスクを避けるためには、検討しているエリア全体の空室率を確認しましょう。

エリアの空室率が低ければ、そのエリアで購入した物件の入居率に期待できます。

インターネットや不動産会社の資料などでエリアの空室率を調べることが可能です。これから不動産を購入する人はエリアの空室率を考慮したうえで投資判断することを勧めます。


(2)周辺の駅や施設を確認する

一般的に利便性の高い物件は需要が高く、家賃が高くても入居者が集まるものです。検討している物件近くの駅や施設を調べて、入居者にとって便利な環境であるのかチェックしましょう。


4.入居率向上に期待できる不動産会社3選

「自分で入居率の高い物件を見つけるのは面倒」と思う投資家は一定数いるはず。

最近では多くの不動産会社が投資家に向けて、入居率の高い賃貸物件を紹介しています。

これから不動産投資を始める人にオススメの不動産会社は3つあります。

  1. ・グローバル リンク マネジメント
  2. ・インヴァランス
  3. ・日本財託

それぞれの会社について詳しく見てみましょう。


(1)グローバル リンク マネジメント

ワンルームマンション投資に役立つ不動産会社がグローバル リンク マネジメントです。

最大35年間のサブリースシステムを利用でき、安定した賃貸経営を実現できる利点があります。


(2)インヴァランス

マンションの開発からフォローまでサポートする不動産会社がインヴァランスです。

東京23区内の駅近くにある物件を管理していて、入居率は99.41%とかなり高いのがポイント。

インヴァランスではさまざまな金融機関と連携しているため、投資家は環境の変化に応じてサポートを受けられます。入居率やアフターフォローを重視する人にインヴァランスはオススメです。


(3)日本財託

東京の中古マンションをメインに管理している不動産会社が日本財託です。

2019年10月末時点におけるオーナー数は8,000人を超えていて、入居率が99.47%とかなり高いのが特徴。

日本財託ではマンション投資セミナーや無料相談会を定期的に開催しているため、知識を身につけたうえで投資に挑戦できるメリットがあります。これから不動産投資を始める人にオススメです。


まとめ

購入した不動産から収入を得るためには、入居者を確保することが必要です。

入居率は空室の少なさを表す指標であり、入居率が高いほど家賃収入が増えていく特徴があります。

コストを抑えて入居率を高めるためには、実績のある不動産会社から条件のよい物件を紹介してもらうことが重要です。投資利回りを高めるために不動産の入居率を改善しましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。