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不動産投資管理

不動産管理会社の選び方とは?信頼できる業者の探し方を徹底解説

八木 チエ
2019/11/252019/12/11

「購入した不動産を運営したいけど、自分で管理するのは難しい」

「どうすれば信頼できる不動産管理会社が見つかるのか知りたい」

不動産投資では条件のよい物件を購入するだけでなく、購入した不動産を管理することも必要です。不動産管理会社に委託することで入居管理や物件管理といった手間を省くことができます。

ただ、業者によっては集客力が弱く、空室期間が長引いたり利回りが悪化したりする場合があります。適切に物件を運営して売上を伸ばすために、信頼できる不動産管理会社の探し方を知っておきましょう。

不動産管理会社に依頼できる業務とは

「そもそも、不動産管理会社が何をしてくれるのか分からない」という人はいるかもしれません。

不動産管理会社に業務を丸投げしてしまい、不動産の運営に一切関わらないオーナーは少なからずいます。

しかし不動産管理会社はサービスを提供する企業であり、不動産の運営をすべて引き受けてくれることはありません。不十分な管理によって収益性が悪化しないよう、不動産管理会社に依頼できる業務を把握しておきましょう。

不動産オーナーが利用できる不動産管理会社では仲介業務管理業務を担当します。仲介業務は入居者を集める仕事であり、管理業務は物件を管理・メンテナンスする仕事です。

どのように不動産管理会社は物件を管理してくれるのか、各業務内容について詳しく見てみましょう。

物件の仲介業務

購入した不動産は入居者がいることで、物件のオーナーは家賃収入を受け取れます。

入居者を募集するには宣伝や賃貸契約といった業務をする必要があり、仲介会社に任せることが可能です。

不動産会社による仲介業務の例は次の通り。

  • 宣伝(Webサイトやチラシなどで物件を告知して見物客にアピール)
  • 入居希望者への対応(内覧の立会いや物件の説明、入居申し込みの受付)
  • 契約の締結(希望者の審査や重要事項の説明、鍵の受け渡し)

これらの業務を対応する対価として、仲介会社は入居者やオーナーから仲介手数料を請求します。あくまでも入居者を集めるのが仲介会社の役割であり、その後の管理は対応してくれません。

入居者の賃貸管理

仲介によって入居者を集めたら、定期的に家賃を回収したり契約を更新したりすることが必要です。

入居者の賃貸管理も管理会社に任せることができ、家賃未払いなどのトラブルを防げます。

管理会社に依頼できる賃貸管理業務の例は次の通りです。

  • 集金業務(入金確認、家賃の口座振替手続き、家賃滞納者への支払い催促)
  • 契約更新業務(入居者に対する更新意思の確認、更新契約の締結)
  • 退去管理業務(入居者からの退去届受理、退去時の立会い、敷金の清算)

物件のメンテナンス業務と同じように、賃貸管理業務を担当する管理会社はオーナーに管理受託報酬を請求します。

仲介業務と管理業務を一括で担当している場合、物件のオーナーは仲介手数料と管理受託報酬を不動産管理会社に支払うことが必要です。

物件のメンテナンス

投資した不動産に入居者が集まると、建物内に汚れや劣化が表れやすくなります。キレイな状態を保つには物件のメンテナンスが必要であり、管理会社に維持管理を任せることが可能です。

物件のオーナーが管理会社に依頼できるメンテナンス業務の例は次の通りです。

  • 建物の共用部分の清掃(ゴミ拾い、手すりや会談の掃除など)
  • 設備の点検(電気や空調設備の点検整備、建物にある設備の動作確認)
  • クレームへの対応(各部屋の設備修理、不具合の解消)

これらの業務を担当する対価として、管理会社は管理受託報酬をオーナーから受け取ります。担当する業務の範囲が大きくなれば、その分コストも大きくなる傾向です。

不動産管理会社の選び方とは

「依頼できる業務内容は分かったけど、不動産管理会社の選び方が分からない」と思う人はいるでしょう。

なんとなく業者を選んでしまうと、管理が不十分になってしまい、不動産投資で赤字になるリスクがあります。

賃貸物件を運営する一番の責任者はオーナーであり、不動産管理会社ではありません。業者が自分の利益になるような対応をしてくれるとは限らないため、信頼できる不動産管理会社を見つけることが重要です。

不動産オーナーが知っておくべき管理会社を選ぶときのコツは次の5つです。

  1. 知名度や集客力が優れていること
  2. 「業者がエリアを深く熟知していること
  3. 物件を細かく紹介できること
  4. 対応が素早いこと
  5. 担当者との相性がいいこと

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

知名度や集客力が優れていること

物件の現状維持や入居者管理の技術力があっても、空室のままであれば家賃収入は得られません。

少しでも入居者を増やすために、知名度や集客力の優れた不動産管理会社を探すことがオススメです。

例えばインターネットの賃貸サイトを見て、検討している業者の集客力を判断できます。掲載している物件数や公開している写真の枚数により、集客しようとする姿勢があるか分かるものです。

不動産管理会社を評価するときのポイント。知名度が高ければ人々から注目を集めやすく、入居希望者が集まりやすいメリットがあります。

業者がエリアを深く熟知していること

場所によって環境や特性は変わるものであり、業者がエリアを深く熟知しているかを確かめることも重要です。

エリアの特性を知っている業者に管理を任せることで、賃貸物件の運営で失敗するリスクを減らせます。

例えば単身者が多く集まるエリアであれば、学生や社会人へのアプローチに優れた不動産管理会社を選ぶべきです。

必ずしも全ての業者がエリアを深く熟知しているとは限らないため、エリアに最適な業者をオーナーが選びましょう

物件を細かく紹介できること

最近ではインターネットでお部屋を探す人が多く、掲載されている情報が多いほど希望者が集まりやすい傾向です。

そのため仲介してくれる不動産会社を選ぶときは、宣伝する物件の情報量に注意しましょう。

告知している物件の写真が多く、お部屋の状態を丁寧に記載している業者であれば信頼性は高いです。メリットだけでなくデメリットも掲載されてあれば、検討者からも信頼されやすくなります。

対応が素早いこと

興味のある不動産管理会社にお問い合わせした時は、スムーズに対応してくれるかをチェックしましょう。

対応が素早い不動産管理会社を選ぶことで、トラブルや問題の早期解決につながります。

もし建物に不具合が発生した時に、対応が遅ければ入居者のクレームが増えてしまうもの。対応が長引くほど空室リスクが大きくなり、不動産投資の利回りが悪化しやすくなります。

裏を返せば対応が素早い不動産管理会社であれば、トラブルへの対処が早くて空室リスクも減る傾向にあります。賃貸物件の収益性を悪化させないために、業者の対応の迅速さを確認しましょう。

担当者との相性がいいこと

契約した不動産管理会社とは長期的に付き合う必要があるため、担当者との相性も考慮しておくことがオススメです。話の分かりやすさや積極性が良ければ、不適切な管理を避けやすくなります。

「管理会社の選び方」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

 関連記事:→不動産管理会社の選び方とチェックポイント

不動産管理会社を探すときの注意点

この記事では不動産管理会社の選び方について5つのポイントで紹介してきました。

「さっそく信頼性の高い不動産管理会社を見つけたい」と思う人は多くいるでしょう。

ですが不動産投資で失敗しないためには、管理会社を探すときの注意点も知っておくことが重要です。

賃貸物件をもつオーナーが把握しておくべき注意点は3つあります。

  • 1社だけで選ばない
  • 目的にあわない業者を避ける
  • 有名な業者が優良であるとは限らない

それぞれの注意点について簡単に解説します。

社だけで選ばない

不動産管理会社は性質や業務内容が似ているため、1社だけを見ても良し悪しが分かりにくいもの。

複数の業者と相談してみて、集客力や提案力を比較してから依頼する管理会社を選びましょう。

目的にあわない業者を避ける

自分が委託したい管理業務をメモしておき、相談前に管理会社の目的が期待通りであるのかチェックすることも重要です。

オーナーの目的にあわない管理会社は避けましょう。

有名な業者が優良であるとは限らない

不動産管理会社にはCMや宣伝を流して、高い知名度を保っている業者もいます。

有名な業者は無名な会社よりも集客力が強く、入居者を集めやすくなるのが強みです。

ただ、知名度が高くても管理業務などが不十分である可能性はあります。知名度だけで判断するのではなく、業務範囲や担当者の対応など全体的に評価することが重要です。

大手管理会社?それとも地場の管理会社?

「規模の大きい管理会社のほうが信頼できるのでは?」と思う人はいるかもしれません。

システムや体制は大手管理会社のほうが優れていますが、地元の管理会社の方が費用は安くなる傾向にあります。

悩んでいるときは複数の業者とそれぞれ相談してみて、依頼する管理会社を選ぶことがオススメです。必ずしも大手管理会社のほうが信頼できるとは限らないため注意しましょう。

不動産管理会社を変更したいときは

「既に不動産管理会社と契約しているけど、不満があるから変更したい」と考えているオーナーはいるはず。

契約している不動産管理会社を変更するには、問題点を検討して業者を変更することを勧めます。

委託した会社の問題点を検討する

まず、既に委託している管理会社の問題点を検討しましょう。

「空室期間が長い」「建物のメンテナンスが不十分」といった問題点を把握することで、理想の管理会社を見つけやすくなります。

問題点の解決に期待できる業者に変更する

契約している不動産管理会社の問題点を把握したら、その問題を解決できそうな業者を探しましょう。

実際に担当者と物件の問題を相談してみることで、業者が有効な解決策を持っているのか判断できます。

そして新しい不動産管理会社が見つかったら、既存の管理会社に解約することを伝えます。管理会社の担当者が手続きを済ませてくれるため、変更時におけるオーナーの負担は少ないです。

「自主管理」も検討されている方は下記も参照してみてください。

 関連記事:→自主管理と管理会社委託のメリット・デメリット

まとめ

入居者を集めて家賃収入を得るには物件を管理する必要があり、不動産管理会社は仲介やメンテナンスなどを対応してくれます。

複数の業者を比較してみて、信頼できる不動産管理会社を見つけましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。