「増税で不動産投資するハードルが上がらないか不安」
「投資家が消費税を対策する方法が気になる」
2019年10月に国内の消費税は8%から10%に上がりました。食品や新聞には軽減税率が適用されますが、不動産にかかる手数料や管理費用などのコストは大きくなる見込みです。
家賃の値上げや低金利のローンにより、不動産投資家は増税対策が重要。本記事では増税が不安な投資家に向けて、消費税増税による不動産投資への影響や対策方法を解説します。
不動産投資では物件を購入したり管理したりするとき、費用に応じて消費税が発生します。消費税は商品やサービスを買うときに支払う税金であり、一部の非課税取引を除いて支払いを拒否できません。
例えば消費税10%のときに1,000万円の物件を購入する場合、投資家は1,100万円を支払うことが必要です。コストが高くなるほど税金も増えて、利回りは悪化してしまいます。
ただし、下記の4要件を満たしていない場合、取引に対する消費税は発生しません。
例えば住居者とのトラブルにより発生した保険金や賠償金は対価ではないため、受け取ったお金の一部を消費税として納める必要はありません。
また、上記の4要件を満たしている取引であっても、消費税の対象とならないケースもあります。不動産投資において消費税の影響を受ける項目と受けない項目をそれぞれ見てみましょう。
「どのような取引に消費税がかかるのか気になる」と思う人は多くいるでしょう。消費税率が10%まで上がった今では、取引にかかる料金が高くなるほど税金の負担も大きくなります。
不動産投資で消費税の影響を受ける項目は主に次の3つです。
①物件の購入費用
②物件の管理・修繕費用
③各種手数料
それぞれの支出項目について簡単に解説します。
一般的に投資家が不動産を購入する場合、物件の建物代を売主に支払うことが必要です。もし不動産会社から紹介された物件に投資をすると、その物件費用に消費税がかかります。
実際に消費税が課税されるのは物件の引渡し日であり、売買契約を結んだ日ではありません。消費税増税の直前に契約を締結してしまうと、増税後の価格が請求される可能性が高いです。
ただ、中古マンションや戸建てを個人の売主から購入した場合、消費税が課税されることを防げます。個人間売買は事業と見なすことができず、不課税取引となるからです。
また、売主の不動産会社が免税事業者である場合、消費税なしで物件を購入できる場合があります。不動産の購入先によっては物件に対する消費税が免除されることを知っておきましょう。
購入した不動産から家賃収入を得ていくには、その物件を管理したり修繕したりすることが必要です。所有している物件の管理費や修繕費用にも消費税は適用されます。
例えば管理業者に不動産の管理を委託した場合、その委託費用には消費税が追加されます。建物や設備のメンテナンスは事業者のサービスであり、課税対象の取引となるからです。
しかし、入居者から受け取れる管理費・修繕積立金は消費税増税があっても変動しないため注意しましょう。住居の貸付は非課税取引の対象となり、入居者が消費税を支払う必要はありません。
もし増税後に管理費・修繕積立金を据え置いた場合、不動産投資家の資金繰りが悪化するリスクがあります。消費税増税によるコスト増加をうまく管理費に転嫁することが利回りを維持するコツです。
不動産を購入・管理するには物件費用や修繕費のほかに多数の手数料が発生します。ローンの事務手数料や仲介手数料、登記手数料なども消費税増税により値上がる仕組みです。
例えば、不動産会社が買主への税抜仲介手数料を2%と設定していて、その業者から1,000万円の物件を購入するとします。この場合の消費税8%と10%における仲介手数料は次の通りです。
消費税増税により仲介手数料が数千円変動することが上記のシミュレーションから分かります。不動産売買で支払う手数料の項目が増えるほど、投資家の税負担は大きくなる傾向です。
不動産投資では売買や管理、修繕において消費税が課税されます。しかし、いくつかの取引では消費税が課税されず、増税後でも従来と同じコストで取引が可能です。
不動産投資家が消費税の影響を受けない項目は主に3つあります。
①土地の購入費用
②中古物件の個人間売買
③保険料・保証料
それぞれの支出項目について詳しく見てみましょう。
投資家が土地を借りたり譲渡されたりする場合、そのコストには消費税が課税されません。土地は消費者が消費できる物ではないため、土地の譲渡や貸付は非課税取引の対象です。
ただ、場合によっては土地を購入したときに消費税が発生するため注意しましょう。例えば取得した土地を駐車場などの施設として利用すると、土地の取引に消費税が課せられます。
また、1か月未満の間だけ土地を借りた場合も消費税の対象です。土地の上に不動産を建てる場合は基本的に消費税がかからず、増税後も変わらないコストで土地を取得できます。
ワンルームマンションに投資する個人が増えた今では、中古物件を個人間売買できる機会が多くあります。事業を行っていない個人から不動産を購入することで、消費税の課税を防ぐことが可能です。
例えば500万円の中古物件を不動産会社から購入した場合、消費税により取得費用が550万円まで増えます。一方、個人から購入した場合は消費税がかからず、50万円の負担を減らせるのです。
ただ、不動産を個人間売買するには仲介業者が間に入ることが多く、取引時に仲介手数料が取られることがあります。個人間売買であっても仲介手数料には消費税がかかるため注意しましょう。
不動産投資ローンの保証料や団体信用生命保険の保険料は非課税取引の対象です。消費税は商品・サービスの消費に対して負担を求める税金であり、保険料・保証料はなじまないためです。
また、火災保険などの各種保険料も非課税取引の対象であり、投資家が消費税を支払う必要はありません。ただ、実際には消費税増税によりコストが増えて、保険料が値上がりするケースがよくあります。
「不動産投資の消費税還付」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。
関連記事：不動産投資の消費税還付を行うにはどうする？方法や注意点について
建物代や管理費、手数料など不動産投資における取引には消費税がかかります。増税を考慮せずに投資してしまうとコストが高くなり、利回りが悪化してしまうリスクは大きいです。
今後も引き上げが見込まれる消費税を不動産投資家が対策するには5つの方法があります。
それぞれの対策方法について詳しく見てみましょう。
国内では事業による売上高が1,000万円以下の事業者は消費税納税の義務が免除されます。消費税を納税しなくて良い業者を免税事業者と呼び、前々年度の売上により判定される仕組みです。
免税事業者は不動産を売却しても消費税を納税する必要がなく、受け取った消費税を利益にできます。投資家は免税事業者である売主と交渉して、納める必要のない消費税分を値下げしてもらうことが可能です。
ただし、法律上では免税事業者も消費税を請求できるため、消費税分を値下げしてもらうのは難しいです。また、多くの業者は売上を非公開にしていて、免税事業者か判断しにくい難点もあります。
不動産の購入では建物代にのみ消費税が課税されて、土地代は消費税の対象にはなりません。物件取得時の消費税が気になる場合、土地代の割合が大きい不動産に投資することがオススメです。
土地代の割合が大きいことで消費税の課税対象額が減り、結果的に節税しながら物件を取得できるメリットがあります。ただし、土地割合が大きくなると物件の条件が悪くなり、収益性が悪化するデメリットもあるため注意しましょう。
消費税増税を投資家が対策するには、コストの増加を家賃に転嫁する方法もあります。増税分を転嫁することで利回りの悪化を防ぐことができ、安定した利益を見込めるのがメリットです。
例えば周囲の競合物件の家賃値上がりを参考にして、自分が所有する物件の家賃を引き上げることができます。ただ、家賃が高くなると入居者が離れてしまうリスクがあるため注意が必要です。
「家賃を上げて増税を対策するのは難しい」と思ったときは空室対策することがオススメです。投資家は所有物件の空室率を減らすことで家賃収入を増やせて、資金繰りをうまく改善できます。
細かいリフォームや礼金・敷金0円、退去予告期間の延長などの施策で空室期間を減らすことは可能です。家賃を引き上げないことで空室リスクを抑えられるメリットがあります。
これから不動産ローンを借りて物件を購入する人は、金利を重視して金融機関を選びましょう。金利が1%下がるだけで数十万円から数百万円も負担が軽くなり、増税による悪影響を簡単に対策できます。
マイナス金利政策が続く今では1%から2%程度の金利でローンを借りることが可能です。メガバンクや大手の地方銀行は低金利であることが多く、毎月の返済負担を抑えることができます。
「効果的な節税方法」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。
物件を購入したり管理したりするには消費税がかかり、コストが増えるほど税負担も大きくなります。最近では個人の可処分所得が減る傾向にあり、増税分を家賃に転嫁することは難しいです。
不動産投資家が消費税増税を対策するには、低金利ローンを活用したり空室対策したりがオススメ。消費税のかかる取引を考慮したうえで不動産に投資してみましょう。
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