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不動産投資はどのようなタミングで始める?確実に利益を出すための4つの時期

筆者: 八木 チエ資産形成
2019/09/25

今の不動産投資市場は、「金利は低いけど物件価格が高い」状況になっています。

不動産投資に興味はあるものの、いつスタートしたらいいのか、スタートするタイミングについて悩まれている方も多いのではないでしょうか。実際に、次に次にと良さそうな物件が出てきて、なかなかスタートすることができず、タイミングを逃してしまった方も少なくないです。

そこで今回は、不動産投資を始めるタイミングで悩まれている方々のために、知っておきたい4つのタイミングについて書きました。ぜひ参考にしてみてください。


1.不動産投資を始めるにあたって4つのタイミングがある

不動産投資は、物件がないと始められない、物件があったら次に融資がおりないと始められないなど、一つの要件で簡単に始められる投資商品ではないため、なかなかスタートするタイミングがわからない方が多いです。

そのような方々のために、不動産投資を始めるにあたって知っておきたい4つのタイミングをピックアップしました。

  • ① 物件に出会えるタイミング
  • ② 有利な条件で融資を受けるタイミング
  • ③ 物件価格が下がっているタイミング
  • ④ ご自身が投資できるタイミング

では、それぞれについてみていきましょう。


2.物件に出会えるタイミング

不動産の条件をこだわり始めたら、なかなかきりがありません。ご自身が欲しがる全ての条件をクリアできる完璧な物件に出会えるのは非常に難しいものです。

そのため、よく不動産を買うのは出会いと言われています。つまり、ご満足できる物件に出会えるというのが一つのタイミングです。


1)物件を選ぶ時の条件の優先順位をつける

不動産を選ぶ時に、これもあれもとたくさんの条件を出される方がいらっしゃいます。そういう方は、一般的には自分が住んだ場合を想定して選んでいます。

しかし、不動産投資の場合、オーナーが住むわけではないので、多くの賃貸ユーザーに選んでもらう物件を選ぶことが重要です。

そのため、物件に対する要望を出すことには問題ないですが、最終的にはどうしても譲れない条件を3つほど絞ってください。譲れない条件はオーナーの考え方によって異なりますが、一つの参考として下記3つの条件をピックアップしてみました。

  • ・ 最寄り駅から徒歩7分以内
  • ・ 物件価格は予算内である
  • ・ 実質利回りは3%以上


2)購入する決断力が必要

上記で物件を選ぶ時の優先順位をつけると書きましたが、中には条件をクリアできた物件が出てきても、次にもっといい物件に出会えるかもと、なかなか購入する決断ができない方もいらっしゃいます。

そのような方の多くは、1年後2年後になってあの時買っとけば良かったと後悔されています。つまり、いい投資物件に出会えるタイミングを逃してしまったのです。

そうならないように、自分が出した条件にクリアする物件に出会えたら、買うと決める決断力を持ちましょう。


3.有利な条件で融資を受けるタイミング

2つ目のタイミングは有利な条件で融資を受けるタイミングです。

不動産投資は物件価格が高いため、ほとんどの方は融資を活用されるでしょう。その場合、融資期間が長く低金利など有利な条件で受けたいものです。

マイナス金利実施により、数年前と比較して不動産投資ローンの金利はかなり低くなり、史上最低金利とも言われているほどです。

つまり、金利が高いときよりも金利が低い時の方が享受できるメリットが多いのです。


しかし、融資の条件を決めるという事は審査基準に大きく関わってきますので、今は融資を受けるタイミングではありますが、「5.ご自身が投資できるタイミング」でご紹介する自分が投資できるタイミングによっても変わります。

金融機関が融資の審査をする時に、物件の資産価値と名義人の属性と大きく2つの審査基準を設けています。物件の資産価値が高くても、実際に融資を受ける名義人の属性がよくないと融資はおりないのです。

たとえ融資がおりたとしても、高属性の人より金利が高いなど融資条件が悪くなる可能性があること認識しておきましょう。


なお、融資だけという観点では、不動産投資をスタートすべきタイミングと言えます。

「融資の種類や流れ」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。

関連記事:不動産投資に重要な融資の種類とは?ローンの借り方を詳しく解説

関連記事:銀行とのやり取りなど不動産投資の融資を受けるまでの流れ


4.物件価格が下がっているタイミング

不動産の物件価格は決して安くありません。投資の利回りを高く得るには物件価格が安ければ安いほどがいいです。

しかし、東京オリンピック開催の決定を受け、不動産の価格は右肩上がりと上昇し続けています。不動産投資ローンとは逆の動きで、数年前は物件価格が安かったのです。

つまり、数年前の不動産投資市場と比較して今の不動産投資市場は、金利は安いですが物件価格は高い。今の都内エリアの区分マンション投資の利回りは表面でも5%を割れている物件が多く、物件価格高騰の影響を受けて利回りがかなり下がったのです。

従って、今は物件価格という観点ではタイミングではないと言えます。


5.ご自身が投資できるタイミング

最後にご紹介するのはご自身が投資できるタイミングです。

「3.有利な条件で融資できるタイミング」にも書きましたが、不動産投資ローンを利用するにはご自身のタイミングも非常に重要です。有利な条件で融資を受けるには属性が高ければ高いほどがいいわけです。

一般的にはライフスタイルが変わる前、もしくは後が投資できるタイミングになることが多いです。

  • ・ 転職を考えているなら転職の前がタイミング
  • ・ 来年昇進する見込みがあるなら昇進して年収が上がった時がタイミング
  • ・ もうすぐ結婚するのなら結婚したあとがタイミング
  • ・ 独立を検討しているなら独立する前がタイミング

なお、上記はあくまでも一般論になりますので、一つの参考にしていただければと思います。


6.今は不動産投資を始めるタイミング?

では、「今は不動産投資を始めるタイミングなの?」について知りたい方も多いのではないでしょうか。

実はこれには正解がないです。なぜならば、人によってそれぞれのタイミングが違うからです。

有利な条件で融資が受けられるタイミング、物件価格が下がったタイミングなど様々な外因はありますが、最も重要なのはご自身のタイミングではないかと思います。

金利が安い、物件価格も下がったと外因的なタイミングは良くても、ご自身の年収が低い、他の借り入れと重なっているなどご自身のタイミングが悪ければ、始めることができません。

また、不動産投資で失敗しないために何よりも大切なのはムリしないことです。勢いでスタートするのではなく、きちんと収支シミュレーションをし、本当に自分に合った投資プランなのかを理解した上で始めるようにしましょう。


まとめ

不動産投資を始めるタイミングは人それぞれです。外的な要因によるタイミングもあれば、ご自身のタイミングもあります。それぞれのタイミングについて理解し、無理せずにご自身にとって最もいい条件でスタートできるタイミングで始めるようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。