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不動産投資物件選び

不動産投資のおすすめエリアはここ!地域や物件選びのコツとは

八木 チエ
2020/04/01

「どのエリアで不動産投資すべきか分からない」

エリアや物件を選ぶときのコツを知りたい

少子化により人口が減少していく今では、エリア選びが不動産投資の結果を左右します。多くの人々が集まるエリアを知っておくことで、空室リスクを抑えた賃貸経営を実現可能です。

本記事ではエリア選びで悩んでいる読者に向けて、不動産投資のおすすめエリアや選ぶときのコツをお伝えします。

不動産投資のおすすめエリアとは

不動産投資による利回りを大きく左右する要素の1つがエリアです。

エリア選びに成功すれば、投資した物件の空室期間を短縮でき、投資家はより多額の家賃収入に期待できます。

例えば、ターミナル駅に10分でアクセスできる物件と60分で行ける物件があるとします。多くの単身者は通勤・通学のために賃貸を利用するため、10分でアクセスできる物件が人気となる傾向です。

たとえ購入した物件が広くて快適であっても、入居者のニーズを満たしていなければ空室率は高まります。また、物件を購入した後にエリアを変更することは現実的ではありません。

これから不動産投資する人は失敗を防ぐために、以下の4項目を参考にしましょう。

  1. 人々が集中する場所
  2. 単身者の賃貸需要が大きい場所
  3. 住みたい街ランキング上位の場所
  4. 都心にアクセスしやすい場所

それぞれの項目について詳しく解説します。

人々が集中する場所

投資するエリアを選ぶときは賃貸を利用したい単身者が集まる地域を探すことが重要です。自分が購入した物件を利用したい人が増えるほど、空室リスクが下がるメリットがあります。

総務省の「都市部への人口集中」によると、国内の大都市圏に転入する人は2010年から増加。また、2050年には東京圏の人口が総人口に占める割合が32.5%となる見込みです。

ブロック別人口のシェア推移では2015年に関東地方が35%超を達成しています。1950年から人口シェア率が増加し続けている状況であり、今後も都市部に人々が集中する予想です。

少子化や転出超過により地方の人口が減る最近では、関東の都心や近郊エリアを選ぶことがオススメ。「この地域に今後も人は集中するのか?」を考えたうえで不動産投資を判断しましょう。

参考:https://www.soumu.go.jp/main_content/000452793.pdf

単身者の賃貸需要が大きい場所

1R物件などのマンション投資を検討している人は、単身者の需要でエリアを選ぶことが重要です。

学生や社会人にとって生活しやすい地域の物件であれば、空室リスクは小さくなります。

例えば、新宿や東京などのターミナル駅に、30分以内でアクセスできるエリアは賃貸需要が大きいです。都内に通勤・通学する人々は都市部にアクセスしやすい物件を利用したいと考えるため。

また、近くにコンビニや24時間営業のスーパーがあるのも賃貸需要に影響します。夜遅くまで働く社会人は自炊できない場合が多く、深夜に営業している店舗があると生活しやすいためです。

逆に都心へアクセスするのに1時間以上かかり、近くにコンビニがないエリアは賃貸需要が悪化しやすい傾向になります。単身者向け物件の投資を検討するときは生活の利便性を考慮しましょう。

住みたい街ランキング上位の場所

大手の賃貸サイトではアンケート調査などを基に住みたい街ランキングを公表しています。

多くの人々から注目を集める場所が分かり、より人気度の高いエリアを見つけられるのがメリットです。例えば、SUUMO住みたい街ランキング2019の関東版ではベスト5として以下のエリアが掲載されています。

  1. 横浜(東海道本線、湘南新宿ライン、みなとみらい線など)
  2. 恵比寿(山手線、埼京線、湘南新宿ライン、日比谷線)
  3. 吉祥寺(中央線、京王井の頭線など)
  4. 大宮(新幹線、東北本線、京浜東北線など)
  5. 新宿(中央線、山手線、湘南新宿ラインなど)

上記のランキングでは最寄り駅を基準としている一方、自治体ランキングや穴場ランキングなども公表されています。

投資する前に住みたい街ランキングで賃貸需要を予想しておくことがオススメ。

参考:https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2019kantou_eki/

都心にアクセスしやすい場所

「便利な駅近くの物件は高くて投資しにくい」と思った人はいるでしょう。

東京郊外には駅から離れたエリアにあり、かつ都心にアクセスしやすい場所も一部にはあります。

例えば、千葉県の木更津ではアクアラインを経由する高速バスが毎日運行。イオンモール木更津などのバス停から新宿・東京まで70分程度の時間でアクセスできます。

他にも通勤ライナーや特急が充実していて、東京都心にアクセスしやすい郊外は多数あります。安い物件で不動産投資したい人には、地価や相場が安い郊外エリアは穴場と言えるでしょう。

不動産投資家におすすめできるエリア5選

本記事では不動産投資のエリアを選ぶときに考慮すべき4つの項目をお伝えしました。

「実際にどこがおすすめエリアなのか気になる」と思った読者はいるでしょう。

これから不動産投資したい人にオススメできるエリアは以下の5つです。

  1. 東京都23区
  2. 神奈川県川崎市
  3. 埼玉県さいたま市
  4. 沖縄県
  5. 福岡県福岡市

それぞれのエリアについて詳しく紹介します。

東京都23区

「不動産投資で失敗する可能性をなるべく減らしたい」と考える人には23区内での不動産投資がオススメです。

都内であれば人々が集中して、賃貸需要が減りにくいメリットがあります。

東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口推計」によると、23区の人口ピークは2030年になる見込みです。多摩地域に比べて人口ピークが10年も後になる予想があります。

また、最近では国内の未婚率が上昇して単身者割合が増加する傾向。年齢別未婚率の推移によると、2015年における25歳から29歳男性の未婚率は72.7%、女性は61.3%となります。

都心への人口集中や未婚率の増加により、賃貸を利用したい単身者は今後も増えていく状況です。空室リスクで利回りが悪化することを防ぎたい人は、23区内で不動産投資しましょう。

更に言うと、23区内でも人口増える区と減少する区がありますので、それを参考に選ぶのもいいでしょう。

参考:https://www8.cao.go.jp/shoushi/shoushika/data/mikonritsu.html

「東京都23区での不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:東京都23区で不動産投資したい人必見!現状と収益物件の選び方

神奈川県川崎市

東京都内は不動産投資家からの人気が高く、物件価格が高騰しているデメリットがあります。

「高騰しているエリアは避けたい」と考える人には神奈川県川崎市がオススメです。

川崎市の主要駅である川崎駅は東海道本線が通り、20分程度で新橋や東京にアクセスできるメリットがあります。都内のオフィスに通勤しやすいことから社会人の賃貸需要が大きいです。

また、神奈川県の犯罪発生率ランキングによると、川崎市の犯罪発生率は2.210%で3位です。横浜市中区(2.358%)や横浜市西区(2.253%)よりも治安が良いことが分かります。

東京都心にアクセスしやすい近郊エリアを狙いたい人に川崎市はオススメです。

参考:http://area-info.jpn.org/CrimPerPop140007.html

「神奈川県での不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:神奈川県で不動産投資したい人必見!成功するコツと物件の選び方

埼玉県さいたま市

都内に通勤・通学している人々が暮らすベッドタウンとして埼玉県さいたま市があります。

街の中心部にはアクセスに便利な大宮駅があり、新宿や東京に30分以内でアクセスできるのが特徴。

関東地方の地価ランキングでは埼玉県が3位であり、神奈川県に比べて地価が10万円以上も安くなります。地価の安いエリアを選ぶことで投資資金が少なくなり、より高い利回りを狙えるのがメリットです。

参考:https://tochidai.info/kanto/

「埼玉県での不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:埼玉県は不動産投資に最適?オススメエリアと投資で失敗しないコツ

沖縄県

住居物件以外の不動産に投資してみたい」と考える人が一部にはいるでしょう。

マイナーな不動産投資に挑戦したい人は、コンドミニアムや軍用地がある沖縄県がオススメのエリアです。

観光地として人気の高い沖縄県には多数のコンドミニアムがあり、投資することで宿泊者から利益を得られます。2018年の沖縄観光客数は1,000万人を超えていて、投資家は10%以上の利回りを狙うことが可能です。

また、米軍が利用している軍用地を購入して、毎年国から利用料を受け取る方法もあります。軍用地は固定資産税が比較的安く、相続など税金対策を検討している人に最適です。

「沖縄県での不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:沖縄県は不動産投資でもアツい!地域の特徴や物件選びのコツ

福岡県福岡市

物件価格が安い地方都市を選びたい」と思った読者はいるかもしれません。

リスクの高い地方で不動産投資を始める場合、コンパクトシティとして有名な福岡県福岡市がオススメです。

福岡市人口ビジョンによると、市内の人口ピークは2035年となる見込み。今後も人口が増え続けることで賃貸需要の減少を回避でき、予想利回りを維持できるのがメリットと言えます。

博多駅や天神の周辺では多数の再開発計画もあり、利便性が向上することで人々からの人気度も高くなりやすいです。

地方都市を狙いたい人は、福岡市での不動産投資を検討しましょう。

参考:http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/49519/1/jinko-vision-soan.pdf

「福岡県での不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:福岡県で不動産投資を始めよう!オススメのエリアと失敗しないコツ

おすすめエリアにある物件を選ぶコツ

不動産投資の成功率を高めるには、エリアだけでなく物件にこだわることも重要です。

既にエリアを選んだ人は以下の3つのコツを参考にして物件を選びましょう。

  1. 駅から7分以内にこだわる
  2. ターゲットの賃貸ニーズを意識する
  3. なるべく現地を調査する

それぞれのコツについて簡単に解説します。

駅から7分以内にこだわる

不動産情報サイトでは物件から最寄り駅までの距離で分数を計算している場合があります。

つまり、駅から10分以内の物件であっても、実際には10分以上の時間がかかる可能性があること。

入居者にとって通勤・通学しやすい不動産に投資するには、最寄り駅から7分以内の物件を探しましょう。最寄り駅に近いほど単身者からの需要は大きくなります。

ターゲットの賃貸ニーズを意識する

検討している物件の規模からターゲットを想定して、賃貸ニーズを想定することも重要です。

例えば、若い単身者は都内に安く住むために便利な狭小物件を好む傾向があります。

なるべく現地を調査する

不動産情報サイトやチラシで興味のある物件を見つけたら、なるべく現地を調査しましょう。

お部屋の状態や設備だけでなく、共用部分や周辺店舗など総合的に確認することも物件選びのコツ。

現地を調査せずに不動産投資してしまうと、予想外の費用やリスクが発生する可能性があります。たとえ遠く離れた物件であっても、一度は現地調査してみることがオススメです。

まとめ

東京に通勤・通学する単身者が増えている現状では、23区や近郊エリアが不動産投資にオススメできます。

2030年まで23区内の人口は増える見通しであり、賃貸需要が衰えるリスクが小さいです。

また、コンドミニアムや軍用地への投資を検討している人は沖縄県を狙いましょう。自分が不動産投資で達成したい目標を決めて、そこからエリアを選ぶことが重要です。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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